不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 不動産売買契約

不動産売買契約後の違約金

【No.416】
不動産売買契約後、解約する場合は違約金がかかるのでしょうか。
また、違約金の額はいくらぐらいでしょうか。

違約金は支払わなくてはなりません。違約金の金額は不動産売買契約書の違約金条項に記載されていますので、ご確認下さい。

一般的には売買契約金額の20%程度で決められているのが多いようです。

 

違約金について改めて内容を確認しておきます。
民法(第420条3項)では違約金は賠償額の予定とされ、当事者は債務の不履行について損害賠償の額を予定することができるとなっています。
違約金とは、契約により債務不履行があった場合に相手方に対して支払う事を事前に約束する金銭のことをいいます。不動産売買契約書では、売買代金の一定割合を違約金とする条項をつくり運用しています。
当事者に債務不履行があった場合、その相手方当事者が請求できる損害賠償額を予め決めておきます。
損害賠償は実際の損害額の大小に関わらず損害賠償の予定額を決めておくことで、現場では、トラブルの防止に役立っています。

具体的には売買契約で賠償予定金額が2,000万円と定められていた場合、実際の損害額が1,000万円でも、相手側に2,000万円まで請求できることです。
逆に、損害額が3,000万円でも請求できるのは2,000万円までとなり損害額まで請求できないことになります。
不動産売買契約書に約束された損害賠償額は、例え、裁判所でも変更出来ないとされています。
そして違約金の上限を設けて規制している場合があります。
宅建業者が売主となる不動産売買契約では、違約金の上限を売買代金の20%として上限を定め、規制されています。これは、買主様方が素人のため、買主様を保護する目的で設けられた措置です。仮に20%を超える損害額を定めても超える部分は無効となります。

賠償額の予定として違約金額を定めるメリットは

  1. 請求する当事者は実際の損害額を証明する義務がありますが、この場合は、損害の証明義務がなくその分負担の軽減になっています。実際の損害金額を証明するには、損害の物的証拠を収集し、損害の説明をしなければなりません。
    その業務に費やす時間ロスが軽減されます。
  2. 請求される当事者は違約コストの上限を設定できる。
    違約金の金額が予め推定できるので、契約解除の判断がし易い。
    極端な例えとして、一旦買主A様に2,000万円で売却し、契約違約金を売買金額の20%として契約した物件を、新たに買主B様が2.500万円で買いたいとの申出があった場合、先に契約した買主A様の契約を解除して、損害賠償金400万円を支払い、買主B様と新たに契約すれば、差額100万円高く売却するという方法もとれ、契約解除の判断がし易いというメリットがあります。

以上、不動産売買契約には、思わぬリスクがあります。

詳細内容を充分を吟味ご理解の上、慎重に契約をして下さい。
詳しくは弁護士、司法書士にご確認ください。

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