不動産売却の流れ

物件の売却の流れ・手続きは物件によって土地は土地、建物は建物の売却方法があります。
住宅ローンを借りている場合、相続物件、空き家と居住中では売却の方法や手続きが異なります。
また、売却を依頼する不動産会社によっても大きな差が生じます。
ですから査定価格ばかり注目せず、売却に関わるコンサルやサービスをどこまで対応してくれるかも注目しましょう。

売却依頼不動産会社の選択

一般の方(不動産に関して詳しくない方)が不動産会社を通さず個人間の売買をすることは大変難しいものです。
不動産会社に売却を依頼することが通常ですが、 不動産会社といっても何十万社もあり、賃貸の会社不動産開発・不動産管理会社など、見極めて選択する必要があります。

不動産会社の選択のポイント ?こんなところに注目しよう!?

売却コンサル力
売却依頼者(売主)と不動産会社び担当者とのコミュニケーションをとりながら、専門家として分かりやすく説明し、売却を達成する能力。
価格査定力
実際に売れる価格を査定する力。売却しようとする不動産に類似した物件をどれだけ売却してきたかでその査定力を測れるでしょう。
商品化力
ありのままの状態で売却するだけでなく、清掃・リフォーム提案、土地形状変更など少しでも高く売れるように売主に提案し、実行・推進すること。
販売力
不動産売買の仲介業はオープンマーケットになっており、形式上は他の不動産会社が受けた物件を自社が売却依頼を直接受けたように販売します。これを共同仲介といいます。
ただし、直接売却依頼を受けた会社が広告宣伝等の集客力や営業マンの営業力によって、より理想に近い売却が可能となります。

不動産売却会社の媒介契約締結

お客様との間で締結される売却活動依頼の契約です。
媒介契約の種類によって活動内容が異なります。

販売価格の決定
実際に売り出す価格を決めます。あくまでも売主自身がいくらで売り出すかを決めます。不動産会社が決めるものではありません。不動産会社は売主がいくらで売るのかを参考になるように査定するだけです。ただ売り出し価格が高ければ高く売れるというわけではありません。高く売れる売り出し価格を相談して決めましょう。
物件の概要調査
土地の面積や道路の幅員(はば)上下道設備など、建築基準法上の制限、建物の築年数、現状の状態など調査し、どういう人がどの価格で購入するかを考えながら概要書を制作します。
媒介契約の選択
媒介契約とは簡単にいうと、不動産会社と売主との間で
『売ってください。売りましょう。』と文書で約束することをいいます。この契約は3種類あって、それぞれにメリット・デメリットがありますが、専任媒介契約が多いようです。
もし、一般媒介契約を選ぶ場合は数十社の不動産会社と契約を選ぶといいでしょう。

売却活動開始

チラシやオープンハウスなどを利用し、様々な広告活動を積極的に展開。早期ご売却の実現に向けての販売宣伝活動を行います。ご売却不動産のセールスポイントを売主様と共に代わって買主様にアピールいたします。

引き渡し準備
売却先が決定したら遅延なく引き渡しをしなければなりません。事前にいつ引き渡しができるかを具体的に決めておきます。もし、売却する物件に居住中であればどこに引っ越すのか、またその物件に借入れ(住宅ローン等)があり抵当権がついている場合、残高確認をとり完済可能かどうか、調べておく必要があります。
商品化
まず物件資料を制作します。売却物件の概要、セールスコメント、写真などを記入したものです。またリフォームをしたり、草刈りなどをして、より買主にアピールするためのブラッシュアップを行います。
広告
この広告は不動産会社によって大きな差があります。多種多様に広告をやる会社もあれば、ほぼ何もせず他社に任せ、流通機構※に登録するだけでなんの努力もしない会社があります。どんな集客活動をするか不動産会社に相談しましょう。
現地案内
購入見込者に実際に物件を見ていただき、具体的に購入するか否かを判断(検討)するために必要なステップとなります。担当の営業マンのスキルによって大きな差がでます。また売主としても部屋の整理整頓 はもちろん、売主が来ている服装や挨拶なども「買う」「買わない」の結果に影響がありますので注意しましょう。

売買契約締結

購入希望の方と売却条件を調整し、合意のもとで売買契約を締結いたします。売買契約が締結されると、契約書に記載された条文に基づいて売主様、買主様双方の権利や義務を履行することになります。

手付金の受領
売買契約と同時に買主から手付金をもらうことになります。「買います」という意志表示をお金で表すということですが、特に金額については決まりがあるわけではありません。またこの手付金は一般的に、もし売主が売却をやめたという場合、手付金を倍にして、また買主は手付金を放棄することによって、契約を解除することができます。
売買契約の読み合わせ
仲介会社の担当が1条、1条づつ読みながら解説しながら進めていきます。専門用語や聞きなれない言葉もありますので、不明点があれば積極的に質問しましょう。あとから「聞いていない」とならないようにします。

残金受領と物件の引き渡し

買主様より売買代金を受け取り、登記を申請すれば、不動産の引渡しです。引渡しまでに引越しを済まさなければなりません。

抵当権等の抹消登記
住宅ローンの借入がある場合、抵当権が設定されていますので、一般的には売却代金から借り入れを一括返済して抵当権を抹消します。この手続を司法書士に依頼することになります。また火災保険なども解約すると一括でかけていたものが一部返金されます。
所有権移転登記
抵当権抹消登記と同様に司法書士に手続きをしてもらいます。実際には売主が依頼するのではなく、買主が行うことになります。
建物等の鍵の引き渡し
売却代金の残金を受領し、所有権移転の登記書類を渡し、その後、鍵の引き渡しとなります。これをもって不動産の引き渡しとなります。

税金の申告

不動産を販売した際に税金が掛かる場合がございます。
税金に関して知識がある不動産会社もありますが、何百万も掛かることがあります。最寄りの税務署お尋ねいただくことをお勧めします。

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