不動産売却みんなのQ&A

ご相談の内容で内容を細かく教えて頂かないと具体的なところがはっきりとは回答できない部分が
ありますので、その部分についてはご容赦ください。

状況としては、
１、100坪の土地にお母様と妹様で区分所有登記された2世帯の建物が建築されている。
ご質問の内容としては、
１、将来、ご姉妹で売却とそのまま所有というご意向に分かれた場合はどうなるのか。
２、分筆は可能なのか
３、妹様が売却後に居住用不動産の特例を使う際に、建物解体について制限はあるのか。
４、小規模宅地の適用を受けるためには、解体の制限があるのか。

ご確認頂いた方がよい事項があります。
１、土地及び建物名義及び相続について
土地のご名義をご確認頂く必要があります。
仮に土地が全てお母様の名義なのであれば、相続の際の対象不動産としては、土地及びお母様名義の区分所有建物という事になります。
そうなりますと、相続人が仮にご姉妹の2人だけという状況の場合は、それぞれ土地の半分及びお母様名義の区分所有建物の半分ということになります。
将来的に松本様で現在のお母様所有の区分所有建物を相続希望されているようであれば、対策としては、お母様に遺言を作成して頂き、
土地の持分2分の1とお母様所有の建物については、ご相談者様へ相続させるという意向を残して頂く必要があると思います。
この場合には、妹様との関係性の状況にもよりますが、妹様からすると土地の2分の1については納得されますが、建物の2分の1についても権利を
主張できる立場にありますので、遺留分侵害額請求が可能となります。
請求をされた場合は、代物弁済で建物評価の半分にあたる現金等でお渡しして解決するというやり方があります。
本来であれば、お母様の相続財産が不動産以外にあるのかないのかも含め確認をして、遺留分侵害請求がされないような遺産分割をすることが
一番平和にスムーズに進むのではないかと考えます。
相続についてまずお母様の相続財産の棚卸をして頂き、分割や納税も含めて総合的に判断をなさった方がよろしいかと思います。

２、建物の解体について
区分所有建物の一部だけ解体するという事は、通常考えられないと思います。
基礎や屋根がどのようになっているのかわからないので判断出来かねます。
各々棟が独立して建築していて、通路だけで繋げている状況なのであれば、片方だけ解体することも可能なのかもしれません。
建物全体で建築確認申請を取っている場合、万一片方だけ解体できたとしても、残した建物の強度はなくなり、また資産価値もなくなります。
この点についても、現地の状況を確認してからではないと明確なご回答をしかねる状況です。

３、土地の分筆について
土地の状況や、建物がどのように建築されているかがわかりませんので、はっきりした回答はできませんが、100坪に一体で区分所有建物が建っている場合は
各々の区分所有建物が2分割した土地にそれぞれ収まるようにすることは難しいため、現実的ではないと思われます。
上記２でも記載しましたが、建築の状況によってこれも変わってきます。
また、土地に抵当権などの権利設定がある場合は、その兼合いも出てきます。

４、居住用不動産の特例について
この特例は原則として家屋の所有者がマイホームを譲渡した場合に受けられるものです。
家屋を取り壊してその敷地だけを売った場合には、原則としてこの特例の適用は受けられません。
しかし、家屋を取り壊して、その敷地だけを売った場合でも次の要件すべてに当てはまるときは、この特例の適用を受けることができます。
（1）　家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること。
（2）　その家屋に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
（3）　その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと。

５、小規模宅地の適用について
小規模宅地の適用については、複数の条件があり端的にここで適用できるできないのご回答は差し控えさせていただきます。
※税金等の申告及びお手続きについては、最終的には税理士へご相談をされることをお勧め致します。

最後に
状況が把握できない状況でのご回答となりますので、はっきり回答できず申し訳ありません。
私の方としては、将来的にトラブルを避けるためには、まずご相続が発生した際に円満になるように、若しくはご相談者様の方で今のお住まいを
確保できる権利を相続できるように、まずは相続についてシミュレーションを行う事をお勧め致します。