不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 税金のこと

土地・建物を売ったときにかかる税金

お問合わせ内容【No.224】

私の母の所有する土地建物を売却したいのですが、

なるべく母の懐に現金を残してあげたいと思ってます。

アドバイスをお願いします。

売却物件

坪評価21万 39坪 12年前に相続で母所有に。

そこには母の障害者の弟が現在も済んでおり、

ホームへ入所予定

母の居住している不動産でないため、かなりな税金がかかり、

売却してもほとんど現金が残らないのでは?

そして売却後の来年度の国保や市県民税やらも1年だけ高額に

なりますよね。

ちなみに母の収入は老齢基礎年金のみです。

売却する方法で何かいい方法があれば是非アドバイスをお願いします。


回答【No.224】

「不動産売却相談室」にお問い合わせいただき有難うございます。

坂本がお答え致します。

状況を確認しますと、

・12年前に居住用建物をお母様が相続した。

・現在、所有者のお母様は住んでいない。

以上の条件で、売却した場合の手残り金額はほとんど残らないのではないかというご質問ですが、

記載条件の約800万円で売買契約できたなら、現金は残るかと思われます。

理由としては、売却した金額から諸経費(取得時と今回売却時)を引いた金額に対し、

譲渡所得税の税率がかけられるというしくみになっております。

譲渡所得の算出式は以下の通りですので、金額がわかるものがあれば、

あてはめて考えていただけるとおおよその予測がつけられるかと思います。

計算式 譲渡所得=売却した価格-(取得費+譲渡費用)

・取得費に算入できるものは以下のとおりです。

土地建物の購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料、相続時の名義変更のための登記費用や変更手数料の他、

リフォームや改修費など取得に要した費用の合計から建物の減価償却費を差し引いた金額

※取得時の価格が不明、又は先祖代々受け継いでいる物件の場合、取得費を証明できるものが無い場合は、

売却価格の5%が取得費とみなされます。

不明の場合の例:800万円で売却した場合は、40万円が取得費とみなされます。

・譲渡費用に算入できるものは以下のとおりです。

今回売却時の仲介手数料、売買契約書印紙代、測量費用、建物解体費用等

参考までに、800万円の仲介手数料は30万円となります。(消費税別)

所有期間が5年を超えていますので、長期譲渡所得になります。

税率は所得税15%、住民税5%、簡易税率ですが20%となっております。

例:仮に譲渡所得が、650万円だとすると譲渡税は130万円ということです。

個人が譲渡する場合にあたりますので分離課税になり、お母様の年金額にかかわらず、

上記の計算式で算出することができます。

詳しくは、国税庁のホームページで分かりやすく解説も出ておりますので参考になさってください。

https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

よい売り方というご質問ですが、質問内容から把握できる情報では、特別有利な売り方はないかと思われます。

もしかしたら検討の余地があるかもと思われる譲渡所得の特例措置の紹介をしておきます。

譲渡所得の特例措置として「3000万円特別控除」というものがあります。

が、居住用財産の特例ですのでお母様が実際に住んでいないとなると特例を受けることが出来ません。

以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることができれば

特例措置を受けることが可能になりますので、お母様が住んでいた時期によっては、使用できる可能性があります。

以上より「売って利益が出れば、譲渡所得税・住民税がかかる」ということになります。

いただいている情報からでは、税金の軽減措置を受けるのは難しいと思われます。

不動産業者としての観点より、税金についてお答え致しましたが、状況等を実際に確認しておりませんので、

正確な情報は、税務署または税理士さんなどにご確認された方がよろしいかと思います。

 

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