不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

貸宅地のデメリットはありますか?

地主である父が亡くなり、母と私で20件近い戸建て用の貸宅地を相続することになりました。



生前父に聞いたところ、土地の賃貸先は私の祖父から代々貸している先ばかりであり、私も母も昔から面識がある人ばかりとのこと。また地代収入は安定しているので、このままにしておくことも選択肢のひとつかと考えています。



しかし、私は貸宅地についてあまり詳しくありません。多くの資産と同じように財産として貸宅地を保有することにはデメリットもあるのではないでしょうか?教えてください。

収益を得るための不動産として、貸宅地は共有の次に避けるべき所有形態であり、貸駐車場よりもお勧めできない運用方法です。貸宅地が抱える主な問題点は、次のとおりです。

 

(ア)低い収益性

同じ土地でアパートなどを経営した場合と比べて、一般的に貸宅地は総じて収益性が著しく低い資産です。また、数十年前の借地契約をそのまま更新し続けていたケースで、現在の相場の3分の1程度の収入しか得ておらず、固定資産税・都市計画税を賄う程度だったという事例もあります。

 

(イ)地主の権利が弱い

ご相談者様のお祖父様の時代から貸していたということから、ご相談者様が相続される本件の借地権は、「旧法借地権」と考えられます。この旧法借地権は、過去の時代背景から地主よりも借地人の権利が強く保護されており、地主の都合で借地人を立ち退かせることが難しく、借地人の意向次第では借地契約満了時の更新拒絶や地代引き上げすら認められにくいという特徴があります。地代を延納しているにもかかわらず、借地権者の居住権などを理由に退去が認められなかった事例すらあるのです。

 

(ウ)相続発生時の諸問題

先述した(イ)の理由から、借地権は売却しようにも借地人以外の買い手がつきにくく、借地人から足許を見られ極めて低い価額で売却せざるを得なくなる事例が数多くあります。貸宅地の相続税評価額が実際の売却可能価額よりも高くなることが往々にしてあるほどです。つまり、同じ貸宅地評価であってもアパートなどを経営していた場合と比較して、相対的に高い相続税を支払わなくてはならなくなるわけです。これは、納税資金を土地の売却資金で手当てする場合に顕在化する問題です。

 

また、貸宅地は地代が相当に低廉であるなど地主にとって不利な契約であることなどを理由に、物納が認められないことがあります。

 

以上より、貸宅地は低収益かつ低資産価値、そして地主の意向が働きにくい不動産であることから、現状のままにしておくことはお勧めできません。前向きな整理を検討されてみては、いかがでしょうか。

 

追記:整理方法については「貸宅地の整理方法について教えてください」をご覧下さい。

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