不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

貸宅地の整理方法について教えてください

以前このサイトで、貸宅地を保有することのデメリットについて質問した者です。



回答内容を拝読し、相続した土地を貸宅地のままにしておくことは経済面からも権利面からも好ましくないことは理解できました。これから貸宅地の整理に向けて動き出そうと考えてますが、何をしなくてはならないのか、どのような方法があるのか、よくわかりません。

まずは、整理に着手する前に行うべき諸々の確認事項についてご説明します。

 

所有する貸宅地の確定測量を行い、面積や隣地との境界を明確にしてください。これと併せて、過去の賃貸借契約書や変更契約書などをよくお読みいただいた上で、契約内容と現状の相違の有無などをご確認ください。また、過去にトラブルや地代滞納の有無などについても、ご確認ください。

 

以上を踏まえて、具体的な整理方法の検討に入ります。整理方法については、今後の地代収入は無くなりますが売却または買取が後々の世代におけるトラブルを防ぐ観点からも適切です。

 

(ア)売却

売却先については、借地人または底地買い取り業者が第一の候補となります。

底地権を借地人に売却する場合、足許を見られ著しく低い金額を提示してくる可能性もありますが、逆に借地人に借地権を自己の所有権としたい意向があれば、その限りではないでしょう。しかし、現状の地代が借地人にとって所有権とすることにメリットがないほど著しく低い場合、そもそもご相談者様からの提案には応じない可能性があります。

 

底地買い取り業者は地主から借地権付き土地を買い取り、借地人と各種の交渉を行って借地権を買い取り完全所有権としたうえで第三者に売却、あるいは底地権を借地人に売却することを専門とする不動産会社です。インターネットで調べると、お近くの底地買い取り業者は見つかります。

 

このように、底地買い取り業者への売却はご相談者様による借地人との交渉などが不要になるというメリットがあります。一方、借地人に売却するよりも売却価額は一般的に低くなること、売却時期や底地買い取り業者の属性によっては、ご相談者様と借地人の関係を悪化させる可能性があります。

 

このほか、借地人と協同で、ご相談者様の底地権と借地人の借地権および建物を同時に第三者へ売却することも一案です。この方法は売却先からすると完全所有権で取得することになるため、不動産時価の実勢に沿った売却価額になることが期待できます。

 

ただし、売却先の選定および売却価額は、ご相談者様単独による意思決定ができません。また、事前に借地人と売却代金の配分割合をしっかりと決めておかないと、トラブルになる可能性があります。

 

(イ)買い取り

ご相談者様が、借地人から借地権および建物を買い取ることです。これにより、ご相談者様の完全所有権になるため、今後の売却や有効活用などの可能性が大きく広がります。ただし、基本的に借地人が立ち退く前提となるため価額や時期はもちろんのこと、借地人との関係や移転先確保などの個別事情を十分に勘案して条件を提示することにより、円滑な交渉が期待できます。

 

いずれの方法についても相応の時間を要すると考えられますので、可能な限り早めに着手してください。

 

また、売却・買取における価格査定や契約書作成などについては、ご相談者様単独で行うことは難しいと考えられます。貸宅地の取り扱いに強い不動産仲介会社に依頼することをお勧めします。

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