不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 建物、建築基準法

建物の接道義務(2m)について

お問合わせ内容【No.164】

長野県旧軽井沢駅から5分の約50坪の宅地を所有しており、
現在、売却を考えています。
問題はこの土地に公道から隣接している私道が3者の所有で単独では
0、8メーター幅分しか所有しておらず、2メートル以上の基準に達していません。
イコール取得した方は建物が建てられないと言うことです。
双方の方に打診をして見ましたが、売却、購入の意思は無いようです。
法的に認められるかわかりませんが、共同使用の覚書などで問題解決をすることがで
きないでしょうか?

回答【No.164】

長野県のイエステーション上田店より回答させていただきます。

建物の接道義務(2m)に関する問題と思いますが、
接道義務は建築基準法の都市計画区域内の規制となっており、
地域によっては(田舎が多い)いまだ都市計画法の規定がなかったり、
その地域が定められていないところがあります。
具体的には軽井沢町内でも旧三笠ホテルの北側エリアの一部等は、
都市計画外ですのでその接道義務がありません。

しかしながら一般的に都市計画区域内となりますので、
ご心配のように建築には接道義務が必要となります。

3者の所有となりますとそれぞれに 2mづつ必要ですので、
〈2m×3=6m〉幅として単に6m必要です。
この幅が確保できて、はじめて「共同使用」や「地役権設定」などの
法的な手続きとなります。
この幅がないと一般的に建築は難しいと思います。

接道がなくても売却は可能ですが、査定額としては0円に近くなり、
不利と思います。

次に例外措置としてまれに建築基準法の第43条の「ただし書き道路」が
適用される場合があります。

「ただし書き道路」が適用されるかどうかは「道路審査会」の同意を得たうえで
「特定行政庁」の許可を得るものとされております。

敷地の状況が、この「ただし書き道路」の適合を受けられるかどうかは、
敷地の状況等や自治体の考えにより違いますので、
軽井沢町に事前に相談するとともに関係者全員の
「道路確保の合意書」や「拡幅整備の合意書」などの提出を求められる
場合がありますので、双方の方にこの件を再度お話申し上げ、
道路を確保する方法をさぐることをお奨めいたします。

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