不動産売却みんなのQ&A

2020.10.27 建物、建築基準法

既存不適格物件について

お問い合わせ内容 【No.99】

【既存不適格物件について】
数年前にローンを組んで購入したマンションなんですが、
購入前から計画のあった国の都市計画に沿った工事が動き出して、
現在国と用地売却の交渉中です。
問題は、売却後に既存不適格物件となってしまう事です。
現在は結構人気のあるマンションなので、
既存不適格物件になってしまうと
(買った人が住宅ローンを組めなくなる等の不利益が予想され)
大幅に売却価格が下落するのではと心配です。
一般的にどの程度資産価値が下がるのか、
また既存不適格物件にならずに済む方法はないでしょうか?
(買い替えで今のマンションを買いましたが、
古いマンションの売却を知り合いの不動産会社さんに御願いしました。
とても親切に対応して頂き、感謝しています。)

以上

回答【No.99】

御相談を頂きありがとうございます。

現在お住まいのマンションの敷地が都市計画道路に買収されることになり、
敷地面積の減少にともない、建ぺい率、容積率が建築基準法の規定を超えることになり、
現行の方に照らして既存不適格建物になると理解してお答えいたします。

まず、既存不適格とは、新築時には、適法の建物でその後の法改正などで
違法になった建物を言います。
新築時からの意図的な違法建築とは違います。
当然、不可抗力で生じた事ですから、現在のまま使うことは何の問題もありません。
将来、建て替えする場合は、減少した敷地面積に応じた建物しか建てられません。
当然、ローンの対象にもなります。
しかし、ローン審査の担当者も詳しく知らない場合もありますので
説明が必要な場合も考えられます。

多少の資産価値の減少もありますが、
敷地面積に応じた売却金額が管理組合に収入として入りますから
売却金を有効に使うと資産価値の向上にもつながります。
あまり大きなご心配はないと思います。
管理組合の役員が交渉の窓口になると思いますが、既存不適格になることや、
今後の影響などを詳しく説明してくれるように管理組合に依頼されることをお勧めします。

既存不適格の建物にならないためには、道路に譲る敷地面積と同等以上面積の土地を隣接地で手に入れることができれば解決します。
代替地を手配して欲しいと国の担当者に交渉して見る価値はあると思います。
しかし、あまり過度な期待はできないかも知れません。

以上で回答をいたします。

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