不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 建物、建築基準法

違反建築物と既存不適格建築物の違いは?

不動産情報で既存不適格建築物となっていました。
違反建築物件は理解できますが、「既存不適格建築物」とはどのようなものでしょうか。
違いを教えて下さい。

既存不適格建築物は、新築時点では、建築違反がなく建てられた建物がその後、状況の変化により
建築違反物件になった物件をいいます。

状況の変化の具体的な事例として

  1. 建築後敷地の一部を売却したため、敷地面積が減少し、建ぺい率オーバーによる違反建築物になった場合。
  2. 行政の用途地域の変更により建ぺい率、容積率がオーバーした場合。
    ※用途地域とは、建築できる建物の種類を定めた地域のこと。
    用途地域には、建築できる建物の種類にもとづいて、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在します。
  3. 増築により建ぺい率違反になった場合。
  4. 古い建築物の測量をした結果、登記上の面積より正式な測量面積が小さくなり(縄縮み)、違反建築になった場合。 ※縄縮みとは、土地測量面積と実測面積が少ない場合、反対に多い場合は「縄伸び」といいます。

最近は違反建築物は少なくなりましたが、以前は建売物件が建築違反状態と認識しながら、建築して売却するケースが散見されました。
現在は住宅ローン融資時に「検査済み証」を添付しなければ融資が実行されない傾向のため、建築違反は出来ない仕組みに変わってきています。
※「検査済み証」とは、建物が完成した時点に建築確認の確認を得た建築主事の検査を受け、建築確認と完成建物が相違がない事を検査し、相違がなければ「検査済み証」を発行する制度でありその時点に発行される検査証の事です。

違反建築物及び既存不適格建築物の物件は、上記に説明したように、銀行融資が難しい場合があります。融資が利用できないと、買主は融資を利用しない現金客に限定され、買いの競合がなくなります。買主は、売主の足元を見て強気の価格交渉し、その結果、売却価格が低下する傾向になります。場合によっては市場価格の半分程度で取引される場合もあります。

 

既存不適格物は既存不適格になった理由別によって対応が分かれます。
1及び4の場合は融資が困難です。対策として、更地売買として売り出すと土地は市場価格で売却できます。但し、解体費用の負担を別途考慮する必要があります。
2のケースは行政により違反状態になったため、銀行によっては、融資の対象になる事があります。銀行に事前相談の上、融資可能物件として、売り出せれば売却金額には、大きく影響はないと思われます。
3、のケースは、増築部分を解体して、建築違反状態を解消すれば、売却価格に大きく影響されません。
増築部分の解体により、使い勝手が悪くなり、居住に不便を感じられる場合もあります。
以上ご説明させていただきました。ご理解いただけたでしょうか?
今後も不動産売却相談室をご利用ください。

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