不動産売却みんなのQ&A

離農に伴う農地売却について、宅地建物取引業法（宅建業法）に抵触するかどうかについてのご質問に関し、以下のようにご回答いたします。

離農に伴い、ご自身が所有されている土地の分筆や売却を個人的に行う場合、通常は宅建業法の適用を受けることはない可能性が高いです。

宅建業法では、不動産売買を「業として」、つまり反復継続的に利益目的で行う場合に規制が適用されるためです。

ただし、以下の点にご留意ください：

宅地の扱いについて

農地を売却する際に地目変更を行い「宅地」として売却する場合は、宅地建物取引業法の規制対象となる可能性があります。

地目変更に伴う手続きや規制については、農地法の適用も含め、事前に確認する必要があります。

※個人の間で売買する際は宅地であろうが農地であろうが、それだけをもって宅建業法の適用は無いと思われます。

但し、複数区画に分筆しそれぞれを分譲販売などをする場合は注意が必要となります。

通常調整区域や都市計画区域外の山林や農地で、将来にわたって建物が建てられる可能性が無い場合は、宅建業法の適用から外れる可能性が高いと思いますが、将来建築を行う予定がある場合などは宅地とみなされる場合もあるかと思います。

そのような場合は複数区画に分筆し分譲などした場合は農地や山林でも宅建業法の適用を受ける可能性はあります。

複数回の売却計画について

今回のケースでは、一部の土地を分筆・地目変更して隣地の方へ売却し、後日残りの土地も売却する計画があるとのことですが、複数回の売却が反復的で継続性が認定される場合には、業としての活動とみなされ、宅建業法の規制対象となる可能性もございます。

※土地の一部を分筆・地目変更をし隣地の人へ売った場合は、それは隣地の人という特定性の高い人に売却する行為なので、反復的と見られる可能性は低いかと思います。

また、その後に残りの部分を売却するとしても、元々自身の営農の為に使用していた土地の処分となりますので分譲販売などで無ければ営利目的として見られる可能性は低いかと思います。

総じて、ご自身の離農目的の土地整理・売却が「業として」行われるものではない場合、宅建業法には抵触しない可能性が高いですが、複数回にわたる売却計画がある場合はリスクも生じ得ます。

また、農地の地目変更については、事前に適切な許可手続きや届出が必要です。

正確な判断が必要な場合は、不動産取引や農地法の専門家（行政書士、不動産会社、弁護士など）へのご相談をおすすめいたします。