3,000万円特別控除とは？要件や適用されないケースも解説

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産（居住用財産）の売却では税金が気になるところですが、マイホームの売却の場合は「3,000万円特別控除」を適用できれば、大きく節税が可能です！

そこで今回のコラムでは、3,000万円特別控除について解説。

3,000万円特別控除の内容や要件、実際にどのくらい節税になるのかなどを詳しくご紹介します。

マイホームの売却を検討している方はぜひ知っておいてくださいね！

3,000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）とは？

いわゆる「3,000万円特別控除」は、正式名称を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

不動産を売却したときには、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税がかかります。

「3,000万円特別控除」とは、条件を満たすマイホームの売却で譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるというものです。

つまり、不動産売却の利益（譲渡所得）が3,000万円以下なら、3,000万円特別控除を適用すれば譲渡所得は0円になり、譲渡所得は発生しないことになります。

譲渡所得は、不動産の売却金－（取得費＋譲渡費用）で計算されます。

この特例を適用すれば譲渡所得税を大きく節税でき、譲渡所得税がかからないケースも多くあるでしょう。

3,000万円特別控除の適用要件と税額について解説！

3,000万円特別控除を受けるための要件と税額について解説します。

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除を受けるには、次のような要件を満たす必要があります。

①マイホームの売却である

自分が住んでいた自宅、つまりマイホームの売却であることが前提条件です。

すでに転居済みの場合は、引越してから3年目の12月31日までの売却のみ対象です。

家を取り壊してしまって土地のみを売却する場合も対象になりますが、その場合は建物解体から1年以内に譲渡契約を締結し、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。

また、譲渡契約締結までの間に、土地を駐車場や事業の用に供するなどに活用してはいけません。

②売却の前年、前々年に「3,000万円特別控除」または「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていない

売却の前年、前々年で「3,000万円特別控除」または「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けている場合は、続けて適用することはできません。

マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用とは、マイホームを売却して赤字（譲渡損失）が出たとき、その赤字分を給与所得などのほかの所得から控除（損益通算できる）というもの。

控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年間繰り越して控除できます。

③売却年、前年、前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない

こちらも同様に、売却年、前年、前々年に上記の特例の適用を受けている場合は、3,000万円特別控除が適用されません。

つまり、特例の適用は3年に一度だけしか適用を受けることはできません。

マイホームの買い換え時の特例とは「特定のマイホームを買い換えたときの特例」のことで、不動産の譲渡所得税をその不動産の売却時にまで繰り延べられるというものです。

譲渡所得や譲渡所得税が控除されるものではありません。

④売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない

収用等の場合の特別控除とは、「収用等により土地建物を売ったときの特例」のことです。

公共事業などのために不動産を売却した場合は、譲渡所得の控除や譲渡所得税の繰り延べなどの特例があります。

これは3,000万円特別控除と併用することができません。

⑤災害で家が壊れた場合の土地の売却は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する

災害で家が壊れてしまい、土地だけを売却する場合も適用対象です。

その場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要があります。

⑥夫婦や親子など、特別な関係先への売却ではないこと

夫婦や親子のほか、生計をともにする親族、その後その家で暮らす予定の親族、内縁関係の相手、同族会社などが含まれます。

3,000万円特別控除を適用した場合の税額を計算

3,000万円特別控除を適用した場合の税額を、具体的に計算してみましょう。

【条件】

• 不動産の購入価格：3,000万円
• 不動産の売却価格：6,000万円
• 譲渡費用：500万円
• 不動産の所有期間：4年

まずは特例を適用しない場合の税額を計算します。

譲渡所得は、売却価格から取得費と購入費用を差し引いて計算します。

• 譲渡所得＝6,000万円－（3,000万円＋500万円）＝2,500万円

譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63%、5年超の長期譲渡所得の場合は20.315％です。（住民税、復興特別所得税含む）

所有期間4年の場合の譲渡所得税は以下の通りです。

• 2,500万円×39.63％＝990万7,500円

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得の2,500万円から特別控除を差し引いて譲渡所得は0となり、譲渡所得税はかかりません。

この場合では約990万円も節税できることになります。

3,000万円特別控除の要件を満たさないケースとは？

なお、以下のようなケースは要件を満たさず、3,000万円特別控除の対象にはなりません。

• 3,000万円の特別控除を受けることを目的として購入した不動産
• 自宅の新築時の仮住まいなど、一時的に住んでいた家
• 別荘など、趣味や娯楽、保養のための家

あくまでも、自宅として住んでいた家が対象です。

こんな場合は対象になる？

賃貸や店舗と併用していた自宅の売却では、自宅に該当する部分のみ3,000万円特別控除の対象となります。

複数人で共有していた場合も、所有者がそれぞれ特別控除を適用できます。

また、相続した空き家を売却した場合も、3,000万円特別控除が適用できるケースがあります。

相続直前まで被相続人が住んでいた、昭和56（1981）年5月31日以前に建てられた戸建てであるなどの要件があります。

「空き家の売却でかかる税金は？算出方法や特別控除を知っておこう」で、相続した空き家の売却で3,000万円特別控除を適用する際の要件を詳しくご紹介していますので、こちらもあわせてご覧ください。

3,000万円特別控除の要件を知ってマイホーム売却で活用しよう

3,000万円特別控除とは、マイホームの売却で譲渡所得を最大3,000万円控除できるという特例です。

不動産売却の利益（譲渡所得）が3,000万円以下なら、特別控除の適用によって譲渡所得が0円になるので譲渡所得はかかりません！

3,000万円特別控除の適用要件は、自宅の売却であること、特別な関係先への売却でないことなどがあります。

自宅を賃貸や店舗と併用していたり、複数人の共有財産であったりする場合も、自分の持ち分である自宅部分で特例を適用できますよ。

ただし、直近でほかの特例の適用を受けていると控除が利用できないケースがあります。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！