住宅ローン中の不動産売却は可能！残債があっても安心、手順と注意点を専門家が徹底解説

「離婚を機に家を手放したいけれど、ローンがたっぷり残っている…」
「転勤が決まった。今の家はどうすればいいんだろう？」
「子供も独立したし、夫婦二人で住みやすいマンションに住み替えたいな」

このようなライフステージの変化に直面し、数年前に購入したマイホームの売却を考え始める方は少なくありません。
しかし、多くの方の頭を悩ませるのが、「まだ多額の住宅ローンが残っている」という事実です。

この記事では、専門的な知識がない方でも安心して読み進められるように、ローン返済中の不動産を売却するための基本的な知識から具体的な手順、そして避けて通れない費用や税金の話まで、専門家が一つひとつ丁寧に解説します。
この記事を読めば、売却の全体像が分かり、漠然とした不安が解消され、次の一歩を踏み出すための具体的な道筋が見えてくるはずです。

そもそも住宅ローン返済中の家は売却できる？絶対条件は「抵当権の抹消」

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている家やマンションでも売却することは十分に可能です。
実際に、家を売却するほとんどの人がローンを返済中に売りに出しています。

ただし、そのためには絶対にクリアしなければならない条件が一つあります。
それが「抵当権（ていとうけん）」を抹消することです。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資する際に、万が一返済が滞った場合に備えて不動産を担保に取る権利のことです。
この抵当権がついたままの物件を、買主はまず購入しません。
なぜなら、元の所有者であるあなたのローン返済が滞ると、買主は家を失うリスクを負うからです。

それ以前に、抵当権がついたままでは、買主は住宅ローンを借り入れすることができません。

そのため、売却代金でローンを全額返済し、この抵当権を抹消する手続きが不可欠となります。
この手続きは通常、物件の引き渡しと同時に行われるため、事前にローンを完済しておく必要はありません。

まずは現状把握から！売却の可否を判断する3つのステップ

「ローン中の家が売れることは分かったけれど、何から始めればいいの？」
そう思われた方も多いでしょう。

漠然とした不安を解消し、具体的な計画を立てるためには、まずご自身の状況を正確に把握することが何よりも重要です。
以下の3つのステップで、売却の方向性を明らかにしていきましょう。

1. STEP1：住宅ローンの残債額を正確に確認する
2. STEP2：不動産の査定価格を調べて売却見込み額を知る
3. STEP3：「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認する

この3ステップを踏むことで、売却がスムーズに進むのか、あるいは何らかの対策が必要なのかが見えてきます。

STEP1：住宅ローンの残債額を正確に確認する方法

まずは、住宅ローンが「あといくら残っているのか」を正確に把握しましょう。
おおよその金額ではなく、1円単位で正確な数字を知ることが大切です。

確認方法はいくつかありますが、主に以下の方法が一般的です。

手元に返済予定表があればすぐに確認できますし、なければ借入先の金融機関に問い合わせましょう。ネットバンキングが最も手軽な方法です。
まずはこれらの方法で、正確なローン残債額をメモしておきましょう。

STEP2：不動産の査定価格を調べて売却見込み額を知る

次に、ご自身の家が「いくらで売れそうか」という売却見込み額を調べます。
これを知るためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。

査定には主に2つの種類があります。

まずは複数の会社に机上査定を依頼して相場観をつかみ、その中から信頼できそうな2〜3社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。
1社だけの査定額を鵜呑みにせず、複数の意見を比較することが重要です。

STEP3：「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認する

STEP1とSTEP2で調べた数字を使って、いよいよご自身の状況を判断します。
以下の簡単な計算式に当てはめてみましょう。

（STEP2で調べた査定価格） - （STEP1で調べたローン残債） = ？

この計算結果によって、ご自身の状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」のどちらかに分類されます。

ご自身の状況がどちらか分かりましたか？
通常はアンダーローンの状態で売却の話を進めていきます。オーバーローンの場合でも売却を諦める必要はありません。
次の章で、具体的な解決策を見ていきましょう。

【重要】オーバーローンでも家を売る3つの方法｜状況別の解決策

査定の結果、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態だと分かっても、決して悲観することはありません。
多くの方がこの状況を乗り越えて、無事に家を売却しています。

ここでは、オーバーローンを解決するための代表的な3つの方法をご紹介します。
どの方法が最適かは、あなたの資金状況や今後のライフプランによって異なります。

方法1：自己資金（貯蓄など）で不足分を補填する

最もシンプルで確実な方法が、不足額を自己資金で補うことです。
例えば、ローン残債が3,000万円で、売却価格が2,800万円だった場合、差額の200万円を貯蓄などから支払います。

この方法であれば、新たなローンを組む必要がなく、スムーズに抵当権を抹消して売却を完了させることができます。

方法2：「住み替えローン」を利用して次の家のローンと一本化する

住み替えを検討している場合に利用できるのが「住み替えローン」です。
これは、現在の家のローン残債の不足分と、新しく購入する家の購入費用をまとめて借り入れられるローン商品です。

一時的に資金がなくても住み替えを実現できる便利なローンですが、借入額が大きくなるため、将来の返済計画を慎重に立てる必要があります。

方法3：金融機関と交渉し「任意売却」する

自己資金もなく、住み替えローンの審査にも通らない場合の最終手段として「任意売却」があります。
これは、ローンを返済できない状況で、金融機関の合意を得て市場価格に近い価格で売却する方法です。

任意売却と、「競売」との違いは以下の通りです。

競売を避けるための現実的な選択肢ですが、信用情報に事故情報が登録される（いわゆるブラックリストに載る）ため、その後のローン契約やカード利用などが難しくなるという大きなデメリットがあります。
任意売却を進める際は、必ず専門知識を持つ不動産会社や弁護士に相談しましょう。

アンダーローンの場合の売却手順｜利益を最大化する流れを7ステップで解説

査定価格がローン残債を上回る「アンダーローン」だった方は、比較的スムーズに売却を進めることができます。
ここでは、一般的な売却の流れを7つのステップでご紹介します。

1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
   査定を依頼した会社の中から、最も信頼できる1社（または複数社）を選び、売却活動を正式に依頼する契約を結びます。
2. 売却活動を開始する
   不動産会社が広告を作成し、インターネットやチラシで物件を宣伝します。購入希望者からの内覧希望があれば、日程を調整して対応します。
3. 購入希望者と条件交渉・売買契約を結ぶ
   購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し日などの条件を交渉します。双方が合意すれば、売買契約を締結します。
4. 決済・物件の引き渡し
   買主から売却代金を受け取り、物件の鍵や関連書類を渡します。通常は金融機関に関係者が集まって行われます。
5. 通常は、残代金の授受、売主側の残債抹消、買主への所有権移転登記申請まで同日で行います。（4～7の動き）
6. 住宅ローンの一括返済
   受け取った売却代金で、金融機関に住宅ローン残債を一括で返済します。
7. 抵当権の抹消手続き
   ローンを完済した証明として、法務局で抵当権の抹消登記を行います。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。

この一連の流れは、おおよそ3ヶ月から6ヶ月かかるのが一般的です。
不動産会社の担当者と密に連携を取りながら、計画的に進めていきましょう。

知らないと損！不動産売却にかかる費用と税金のすべて

「家を売ったお金が、そのまま手元に残る」と思っていませんか？
実は、不動産売却にはさまざまな諸費用や税金がかかります。

これらの費用を把握しておかないと、「ローンは完済できたけど、手元にお金がほとんど残らなかった…」ということにもなりかねません。
ここでは、必ず知っておくべき費用と税金について解説します。

売却時にかかる諸費用一覧（仲介手数料・印紙税など）

売却に際して、主に以下のような費用が発生します。

これらの諸費用は、一般的に売却価格の4%〜6%程度かかると言われています。
事前に不動産会社に概算を出してもらい、資金計画に組み込んでおきましょう。

売却益が出た場合の「譲渡所得税」と計算方法

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。
譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得 = 売却価格 - （取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費: 物件の購入代金や購入時にかかった諸費用
• 譲渡費用: 売却時にかかった仲介手数料などの諸費用

この譲渡所得に対する税率は、物件の所有期間によって大きく異なります。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングは非常に重要です。

必ず活用したい節税の特例①：3,000万円特別控除

「税金が高すぎる…」と心配になった方もご安心ください。
マイホームを売却した場合には、強力な節税の特例が用意されています。

その代表が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
この特例を使えば、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は0円になります。
適用にはいくつかの条件がありますが、ほとんどのマイホーム売却で利用できる非常に有利な制度なので、必ず不動産会社や税理士に確認しましょう。

必ず活用したい節税の特例②：損失が出た場合の繰越控除

逆に、オーバーローンなどで売却によって損失（譲渡損失）が出てしまった場合にも、税制上の救済措置があります。
一定の条件を満たせば、その売却損をその年の他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺（損益通算）できます。

さらに、その年に相殺しきれなかった損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除することができます。
これにより、所得税や住民税が還付されたり、安くなったりする可能性があります。
損失が出た場合でも、必ず確定申告を行いましょう。

【ケース別】ローン中の家を売却する際の注意点

ローン中の家の売却は、売却の理由によって特に注意すべき点が変わってきます。
ここでは、多くの方が直面する「離婚」と「住み替え」の2つのケースについて、注意点を解説します。

離婚で売却する場合：財産分与と名義の確認が重要

離婚に伴う家の売却は、単なる不動産取引ではなく「財産分与」という法的な手続きの一部です。
感情的な対立も起こりやすいため、冷静かつ計画的に進める必要があります。^1

特に注意すべき点は以下の通りです。

• 名義の確認: 不動産の名義が単独なのか共有なのかを確認します。共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が不可欠です。
• 財産分与の対象: アンダーローンで売却益が出た場合、その利益は夫婦の共有財産として分与の対象になります。オーバーローンで負債が残った場合、その負債も分与の対象となります。

トラブルを避けるためにも、弁護士などの専門家を交えて、売却益やローン残債の分担について事前にしっかりと話し合っておくことが重要です。

住み替えの場合：「売り先行」と「買い先行」どちらを選ぶべき？

住み替えを進めるには、今の家を「売る」ことと、新しい家を「買う」ことを同時に進める必要があります。
その進め方には、大きく分けて2つのパターンがあります。

どちらの方法にも一長一短があります。
一般的には、資金計画が立てやすくリスクの少ない「売り先行」がおすすめですが、ご自身の資金状況やライフプランに合わせて、不動産会社と相談しながら最適な方法を選びましょう。

失敗しない不動産会社選びの3つのポイント

ローン中の不動産売却という、複雑で不安の多い手続きを成功に導くためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが何よりも重要です。
ここでは、後悔しない不動産会社選びのための3つのポイントをご紹介します。

ポイント1：複数社に査定を依頼し、査定価格の根拠を比較する

まず基本となるのが、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。

そして、ただ査定価格の高さだけで選ぶのは危険です。
「なぜこの査定価格になったのですか？」と、その根拠を必ず質問しましょう。
周辺の取引事例や市場の動向を基に、論理的で納得のいく説明をしてくれる会社は信頼できます。

ポイント2：地域に精通し、売却実績が豊富か確認する

不動産売却は、その地域の特性をどれだけ理解しているかが成功を大きく左右します。
あなたが売りたい物件のあるエリアで、どれくらいの売却実績があるのかを確認しましょう。

地域に精通している会社は、そのエリアで家を探している購入希望者の情報を多く持っている可能性があります。
また、地域の魅力を効果的にアピールする販売戦略を立てることができます。
会社のウェブサイトで実績を確認したり、担当者に直接聞いてみたりしましょう。

ポイント3：担当者の対応は誠実で、説明は分かりやすいか

最終的に、売却活動を二人三脚で進めていくのは不動産会社の「担当者」です。
高額な資産の売却を任せるのですから、信頼できる人物かどうかをしっかりと見極める必要があります。

以下のチェックリストを参考に、担当者との面談に臨んでみてください。

• 専門用語ばかり使わず、素人にも分かりやすい言葉で説明してくれるか？
• メリットだけでなく、売却に伴うリスクやデメリットも正直に話してくれるか？
• こちらの質問や不安に対して、親身になって丁寧に答えてくれるか？
• 連絡や報告が迅速で、誠実な対応をしてくれるか？

複数の会社の担当者と話すことで、比較対象ができ、信頼できるパートナーを見つけやすくなります。

ローン中の不動産売却ならイエステーションへ｜地域密着のプロが徹底サポート

ここまで読んで、ローン中の不動産売却の全体像が見えてきた一方で、「やはり一人で進めるのは不安だ」と感じている方もいらっしゃるかもしれません。
そんな複雑で専門的な不動産売却だからこそ、信頼できるプロのサポートが不可欠です。

私たちイエステーションは、全国200店舗以上のネットワークを持つ、地域密着型の不動産売買仲介の専門家集団です。
お客様の不安に寄り添い、最適な解決策をご提案します。

強み①：地域を知り尽くした専門家による的確な査定と販売戦略

イエステーションの最大の強みは、徹底した「地域密着」です。
各店舗は担当エリアに特化し、学校区や町名ごとに専属の担当者を配置しています。

地域の歴史や住民のライフスタイル、将来の開発計画まで熟知した担当者が、データだけでは分からない「生きた情報」を基に、あなたの不動産の価値を最大限に引き出す査定と販売戦略をご提案します。

強み②：年間7,000件超の実績と「買取」も対応でき売却の不安を解消

イエステーションは、年間7,000件を超える豊富な売買仲介実績を誇ります。
長年培ってきたノウハウとネットワークで、お客様の大切な資産の売却を成功に導きます。

さらに、「もし一定期間売れなかったらどうしよう…」という売主様の不安を解消するため、「買取制度」や「買取保証」も利用可能です。

まずは仲介で任せ、売却がなかなかまとまらない場合でも、事前に査定した価格をもとに買取の相談ができ、イエステーションが直接買い取ることも可能です。資金計画が立てやすく、安心して売却活動を進めることができます。

まとめ：正しい知識と準備で、ローン中の不動産売却は乗り越えられる

住宅ローンが残っている不動産の売却は、確かに複雑で不安に感じることも多いでしょう。
しかし、本記事で解説したように、それは決して乗り越えられない壁ではありません。

大切なのは、まずご自身の状況を正確に把握し、正しい知識を身につけることです。
そして、オーバーローンなどの課題に直面しても、解決策は複数あることを知っておくことです。
何よりも、一人で抱え込まず、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが成功への一番の近道です。

この記事が、あなたの不安を少しでも和らげ、新たな人生の一歩を踏み出すためのお役に立てれば幸いです。
イエステーションは、いつでもあなたの「かかりつけの不動産屋さん」として、全力でサポートします。