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海外在住(非居住者)も不動産売却は可能!その方法や注意点を解説 

2020.11.30

こんにちは!「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

 

仕事の転勤などで海外在住中に日本に残してきた不動産を売却したい場合、海外にいながらにして不動産売却は可能でしょうか?

答えは「可能」です!

ただし、日本にいて売却する場合とは手続きや必要書類が少し異なります。

 

今回は、海外在住中に不動産売却をする方法や注意点をご紹介します。

飛行機とパスポート

 

 

まずは基本!海外在住者(非居住者)とは?不動産売却は可能?

海外在住者はご存知のとおり、日本以外の海外に住んでいる人です。

所得税法では「日本に住所がなく、海外在住が1年以上の人」を海外在住者・(日本)非居住者と定義しています。

たとえば海外へ完全移住した人や、仕事の転勤で海外赴任をしている方はもちろん、留学中の方でも1年以上の予定で出国していれば、非居住者とみなされます。

 

通常、不動産の売却には売主の住民票などが必要ですが、海外在住者は国内に住所がないので住民票がありませんし、直接自分で売却手続きを行うこともできません。

しかし、司法書士など法律の専門家を代理人として選任し、売却手続きの代行を依頼することで、海外にいながら不動産の売却が可能になります。

 

 

海外在住者が不動産売却を行う場合に必要な手順や書類

海外在住者が海外にいながら日本の不動産を売却する際の流れをご紹介します。

 

【1】売却を依頼する不動産会社と司法書士を探す

まずは不動産売却を依頼する不動産会社と、売却に関わる手続きを代行してもらう司法書士を探しましょう。

すべての不動産会社が海外からの不動産売却に慣れているわけでありません。

海外在住であることを伝え、同様のケースでの経験が豊富な不動産会社を選ぶと安心です。

 

【2】売却に必要な書類をそろえる

海外在住での不動産売却には、戸籍謄本や登記事項証明書などの通常の不動産売却に必要な書類のほかに、特有の書類を用意しなくてはいけません。

下記のような書類が必要です。

 

代理権限委任状

売却手続きの代行を司法書士などに依頼するための委任状。

親族や家族が代行する場合にも必要です。

 

在留証明書

日本における住民票の代わりとなる書類で、海外での住所を証明します。

取得の際は「パスポート」「戸籍謄本(本籍地確認用)」「海外の現住所にいつから居住しているかを証明する書類」が必要です。

 

署名証明書(サイン証明書)

日本における印鑑証明の代わりとなる書類です。

在留証明書・署名証明書は、滞在先の日本国領事館か日本大使館で発行してもらいます。

発行には日数がかかるので余裕を持って手続きを進めましょう。

 

【3】売却活動を開始する

売却活動は、通常の不動産売買と同様です。

不動産会社と媒介契約を結び、広告などを出して購入希望者を募ります。

 

【4】買主を見つけて不動産売買契約を結ぶ

不動産売買契約を結ぶ際に立ち合いができない場合は、司法書士など代理人に代行してもらいます。

契約書や重要事項確認書は契約前に目を通しておきましょう。

 

【5】物件を引き渡す

売買契約が締結されれば、決済と同時に物件を引き渡します。

 

【6】確定申告をする

不動産売却で利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

確定申告と税金については次のブロックで詳しくご紹介します。

 

海外からの不動産売却の手続きは特殊な案件のため、まずは不動産会社へ相談することをおすすめします。

イエステーションでも、実際にお客様より海外からの売却手続きについての相談をいただいたこともあります。

ぜひ、参考にしてみてくださいね。

 

 

海外在住者の不動産売却では税金に注意!源泉徴収がある場合も

確定申告

基本的に海外在住(非居住者)は日本国内で収入がなければ、納税は必要ありません。

ただし国内で不動産を売却して売却利益が出た場合は、源泉徴収が必要なケースも。

源泉徴収とは、1年間の所得が確定する前に、収入があった時点で見込みの所得税を事前納付する制度です。

 

通常、不動産売却では源泉徴収は不要ですが、非居住者による不動産売却では以下の条件に該当する場合は源泉徴収が必要となります。

  • 買主が個人ではない場合
  • 買主本人、または6親等以内の親族の居住用ではない場合
  • 買取価格が1億円超の場合

上記の条件に1つでも当てはまる場合、不動産の売却時に10.21%の源泉徴収が必要となります。

源泉徴収税を納税するのは買主ですので、売主は売却金から源泉徴収税額10.21%を差し引いた89.79%相当額を受け取ることになります。

買主が源泉徴収税をおさめたあとは、売主は「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」を受け取ります。

 

源泉徴収を行った場合、売却の翌年2月16日から3月15日に、この「非居住者等に支払われる不動産譲受けの対価の支払調書」を提出して確定申告を行いましょう。

年内の総所得額によっては、所得税が還付される可能性もあります。

 

不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に確定申告を行う必要がありますが、非居住者は自分では行えないため、「納税管理人」を選出して手続きを代行してもらわなければいけません。

事前に税務署へ「所得税の納税管理人の届出書」を提出し、納税管理人を選出しておきましょう。

 

また、以下のすべての条件にあてはまる場合は源泉徴収は不要です。

  • 買主が6親等以内の親族
  • 買主の居住用として購入
  • 売却金額が1億円以下

税金については個人で行うと難しい部分もあるため、専門家である税理士へ相談・依頼すると安心です。

 

 

海外在住者の不動産売却は確定申告が必要な場合もあることを忘れずに!

海外在住で日本に住所がない「非居住者」も、日本に残してきた不動産の売却ができます。

ただし、海外にいながら売却を進める場合は、司法書士などを代理人にし、手続きの代行を依頼する必要があります。

 

日本に住所がないので用意ができない住民票や印鑑証明に代わる書類、在留証明書・サイン証明書などの準備も必要です。

日本国領事館や日本大使館で発行できますが、発行に時間がかかるので余裕を持って手続きを進めましょう。

 

また、不動産売却で利益が出た場合は確定申告が必要です。

非居住者は自分で確定申告ができないので、納税管理人を選任する必要があります。

一定の条件下の不動産売却では、売却時に源泉徴収が必要となることも覚えておきましょう。

 

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください!

 

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