不動産売却のヒント土地や建物のこと

接道義務とは?例外や条件を満たすための方法も知っておこう

2020.11.22

こんにちは!「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

 

土地に家を建てるときには、建築基準法でいろいろなルールが決まっています。

今回はその中でも「接道義務」についてお伝えします。

 

接道義務とは、建物を建てる敷地は一定の条件を満たす道路に接していなくてはいけないというもの。

接道義務の内容や例外、条件に満たない場合はどうすれば良いかといった点をご紹介します。

住宅街の道路

 

 

接道義務とは?まずは内容や条件を解説

接道義務とは「建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりで、建築基準法第43条で定められています。

簡単に言うと、敷地の周りには十分な広さの道路が通ってないといけないということです。

 

接道義務を満たしていない敷地には、建物を建てることができません。

また、接道義務を満たしていない土地に建物が建っている場合、増築や再建築は不可となります。

 

地域に住む人たちが安全に、快適に生活できるよう、このルールが定められました。

車や人がスムーズに出入りでき、普段の生活はもちろん、災害があったときにも余裕を持って避難できるように。

火事や急病があったときにも消防車や救急車がスムーズに現場に来られるように、という目的があります。

 

接道義務の条件は?エリアや道路の定義

接道義務が求められるのは、都市計画区域と準都市計画区域内に限ります。

都道府県知事や国土交通省が都市計画法に基づいて指定するエリアです。

 

また、接道義務でいう「道路」とは「建築基準法上の道路」で、以下の5つが該当します。

 

1号道路

幅員4m以上の一般国道、都道府県道、高速道路

 

2号道路

都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによってつくられた幅員4m以上の道路

 

3号道路

建築基準法第43条が適用される前(昭和25年11月23日以前)から存在していた幅員4m以上の道路

 

4号道路

道路法、都市計画法などにより2年以内に新設、変更される予定と特定行政庁が指定した幅員4m以上の道路

 

5号道路

政令で定められた基準に適合する私道で、特定行政庁から指定された幅員4m以上の道路

 

建築基準法上の道路に該当するかどうかは役所で調べることができます。

 

 

接道義務には例外もある!満たしていなくても建てられるケースとは

接道義務を満たしていない敷地には、原則として建物は建てられません。

しかし、このルールにはこんな例外もあります。

  • 建築基準法施工時すでにあった道路
  • すでに建築物が建ち並んでいる道路
  • 特定行政庁が指定した道路

これらの道路は幅員が4m以下であっても「2項道路・みなし道路」として、接道義務における道路として扱われるため、一定の条件をクリアすれば家を建てることが可能です。

こちらについては、後ほど詳しく解説しますね。

 

また、以下のような建築物や敷地の条件によっては、接道義務を満たしていなくても建築許可が出る場合もあります。

【建築基準法第43条第1項、ただし書きの規定に基づく許可】

  • 敷地の周囲に公園や広場などの広い空き地がある、またはこれらの空き地に2m以上接している
  • 敷地が農道などの公共の道(幅員4m以上)に2m以上接している
  • 避難経路や安全確保のために必要な道路に準ずる道に接している

 

接道義務を満たさない土地に対してどのように対応すればよいかは、お客様からもよく質問を受ける部分です。

実際にお客様より建物の接道義務についての相談をいただいたこともあります。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 

接道義務の条件をクリアして家を建てる方法とは?

OKサインとチェックマーク

接道義務を満たさない土地には、建物を建てることはできません。

しかし、諦めないでください!

接道義務を満たさない土地でも、条件をクリアして建物を建てる方法があるんです!

 

以下の方法を知っておきましょう。

 

セットバックをする

セットバックとは、敷地と道路の境界線から後ろに下がった部分に建物を建てること。

敷地が、2項道路である4m未満の道路に接している場合に可能な方法です。

下がった部分も含めて、敷地と接してる道路の幅を4m以上確保します。

建ち並んでいる建物が、順番にこの方法で建物を再建築していけば、やがて全ての部分で道路幅が4mになるという計算です。

4mを確保するための部分には建物のほかにも、移動できない門や塀なども建ててはいけません。

 

隣地を買い取る

隣地が接道義務を満たしている場合、隣地を買い取ってひとつの敷地にしてしまえば建物が建てられるようになります。

 

 

接道義務を満たしていない土地でも、このように条件をクリアして建物を建てる方法があります。

ただし、どうすればよいかは専門家に聞くのが一番!

接道義務を満たしていない土地の購入や売却を検討している場合は、まずは役所や不動産会社の方へ相談してみましょう。

「この土地で建物を建てるためにはどうすればよいですか?」と具体的に聞いてみてください。

その土地ごとの解決策を教えてくれるはずです。

 

 

家を建てる条件「接道義務」を把握し、例外も確認しておこう

接道義務とは「建物を建てる敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していないといけない」というルールです。

 

住民の安全性や快適性を確保するため、敷地の周りには十分な広さの道路が必要だからです。

接道義務を満たしていない敷地には、建物を建てることはできません。

 

ただし、接道義務には例外があります。

建築基準法が定められる前から存在している道路や、すでに建物が立ち並んでいる場合は、4m以下でも例外とされるケースも。

また、接道義務を満たしていない敷地でも、セットバックや隣地を買い取るなどの方法をとることで、条件をクリアできる場合もあります。

 

接道義務を満たしていない土地でもすぐに諦めずに、まずは役所や地域の不動産会社に相談してみましょう。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください!

 

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