不動産売却をしたらふるさと納税がおすすめ！上限額や注意点も解説

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

お得で嬉しい制度として、ふるさと納税をしている人も多いと思います。

ふるさと納税の上限額は所得額に左右されるので、不動産売却をして所得が増えた年はふるさと納税の上限額が上がります！

せっかくなので十分に活用したいですよね。

しかし、ふるさと納税の仕組みは複雑で、「どうすれば一番お得なのかよくわからない」という方も多いのでは？

そこで今回のコラムでは、不動産売却によるふるさと納税の上限額を計算！

計算式や具体的なシミュレーションもご紹介しますので、ぜひ一緒にチェックしていきましょう。

不動産売却をしたらふるさと納税をするのがおすすめ

ふるさと納税とは、応援する自治体に寄付をすることで特産品などをもらえる制度のこと。

寄付金は2,000円を差し引いた額が所得税や住民税から控除されるので、自治体を応援しながら実質2,000円の自己負担で特産品などをもらえるお得な制度として人気です。

寄付先の自治体と寄付額に応じて、新鮮野菜や海鮮、高級和牛といった特産品から家電や日用品まで、さまざまな返礼品が用意されています。

ふるさと納税は控除できる金額の上限があり、それは1年間の所得によって決まります。

所得が多いほど控除上限額は高くなり、手数料は一律2,000円なので所得が多いほうがお得に。

不動産売却をして出た利益は「譲渡所得」です。

不動産売却をするといつもの年と比べて譲渡所得分の所得が増えるため、ふるさと納税の上限額もアップする可能性があります。

なお、不動産売却の譲渡所得は「分離課税」といい、給与所得や事業所得などの「総合課税」とは分けて税金が計算されます。

税率も異なるため、税金が高額になるケースも少なくありません。

いつもよりもたくさん寄付をしてたくさんの返礼品をもらえるチャンスですので、不動産売却をした年はぜひふるさと納税を検討しましょう！

不動産売却でふるさと納税をするなら譲渡所得を把握しよう

不動産売却でふるさと納税がお得になるか・上限額が増えるかは、譲渡所得があるか・いくらになるかによります。

譲渡所得とは、不動産売却で出た利益のことです。

以下の計算式で計算できます。

【譲渡所得= 売却価格－取得費－譲渡費用】

取得費は不動産を取得する際にかかった費用のことで、購入価格（減価償却を差し引く）や仲介手数料、印紙代、登記費用です。

譲渡費用は今回の売却にかかった費用で、仲介手数料、印紙代などが含まれます。

例えば、売却価格が3,500万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が300万円の場合、【3,500万円－2,000万円－300万円＝1,200万円】で、譲渡所得は1,200万円となります。

ただし、築年数の古い一戸建ての場合は、購入価格よりも安く売却となることがほとんどです。

例えば、売却価格1,000万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が300万円の場合は、1,300万円の赤字です。

そうなると譲渡所得は0円（1,300万円の譲渡損失）となり、ふるさと納税への影響はありません。

不動産売却をした場合のふるさと納税の控除上限額

それでは、具体的な数字を用いてふるさと納税の上限額を計算してみましょう。

ふるさと納税の上限額の基準になるのは【住民税の所得割額】です。

総合課税である給与や事業所得と、分離課税である譲渡所得は税率が異なり、分けて算出した上で、後に合計して計算します。

それぞれの計算式は以下の通りです。

• 総合課税分の住民税所得割額＝所得控除後の金額 × 10%
• 分離課税分の住民税所得割額＝譲渡所得（課税対象分） × 税率

総合課税分の住民税率は一律10％、分離課税分（譲渡所得）の住民税率は不動産の所有期間によって異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：9％
• 所有期間5年超（長期譲渡所得）：5％

そして、ふるさと納税の控除上限の計算式はこちら。

• 控除上限額 =住民税所得割額合計 × 0.2 ÷（0.9－所得税の税率 × 1.021）+2,000円

ちなみに会社で年末調整をしている会社員の場合、【所得控除後の金額】は会社から渡される源泉徴収票に記載されます。

年内の時点では今年の所得は確定していないので、昨年の源泉徴収票を参考にシミュレーションすることになるでしょう。

上記を踏まえ、控除上限が具体的にいくらになるのかシミュレーションしていきます。

お手元に昨年の源泉徴収票を準備して始めましょう！

【不動産売却に関する条件】

• 不動産の譲渡所得：500万円
• 売却物件の所有期間：8年
• 分離課税分の住民税所得割額：500万円 × 5%＝25万円

給与所得（所得控除後の金額）300万円の場合

会社で年末調整をしている会社員で所得控除後の給与所得が300万円の場合は、以下のように計算できます。

• 所得税率：10％
• 総合課税分の住民税所得割額：300万円 × 10%＝30万円

譲渡所得なしの場合の控除上限額：約77,000円

• （30万円＋0円）× 0.2 ÷（0.9－0.1 × 1.021）+2,000円≒77,197円

譲渡所得がある場合の控除上限額：約139,000円

• （30万円＋25万円）× 0.2 ÷（0.9－0.1 × 1.021）+2,000円≒139,861円

譲渡所得があることにより所得が増え、ふるさと納税の控除上限額は約62,000円アップします。

給与所得（所得控除後の金額）400万円の場合

続いて、所得控除後の給与所得が400万円の場合です。

• 所得税率：20％
• 総合課税分の住民税所得割額：400万円 × 20%＝80万円

譲渡所得なしの場合の控除上限額：約231,000円

• （80万円＋0円）× 0.2 ÷（0.9－0.2 × 1.021）+2,000円≒231,951円

譲渡所得がある場合の控除上限額：約303,000円

• （80万円＋25万円）× 0.2 ÷（0.9－0.2 × 1.021）+2,000円≒303,810円

不動産譲渡所得があることにより、ふるさと納税の控除上限額は約72,000円アップします。

また、譲渡所得が同じでも、給与所得300万円の計算結果と比べ、給与所得が増えたこととさらにそれによって所得税の税率が上がったことにより、控除上限のアップ額も上がっています。

ふるさと納税サイトでは、年収や家族構成から控除額上限の目安をシミュレーションもできますよ。

「だいたいの目安を知りたい！」という方は、こちらも試してみてください。

なお、不動産売却で所得が増えると住民税も上がる可能性があります！

住民税の仕組みや不動産売却との関連など「不動産売却をすると翌年の住民税は上がる？納付時期や軽減する方法も」にて詳しくご紹介していますので、こちらもぜひチェックしてみてくださいね。

不動産売却でふるさと納税をするときの注意点

不動産売却によるふるさと納税で忘れてはいけないのが、確定申告です。

会社で年末調整を受けているサラリーマンなら、ワンストップ特例を使えば確定申告せずともふるさと納税が可能です。

しかし、不動産売却した年は譲渡所得税の申告・納税のために確定申告が必要。

確定申告をするとワンストップ特例の申請がリセットされてしまうので、不動産を売却した年はワンストップ特例は利用しないようにしましょう。

確定申告時には、ふるさと納税（寄付金控除）の申告も忘れずにしてください。

※ワンストップ特例とは、簡単な手続きで確定申告をしなくてもふるさと納税の寄付金控除を受けられる制度です（条件あり）。

また、不動産売却の条件によっては特別控除を適用すると節税ができるケースもあります。

代表的なものは「3,000万円の特別控除」で、これは要件を満たすマイホームの売却では譲渡所得から3,000万円を控除できるというもの。

3,000万円の特別控除を適用すると多くの場合で譲渡所得が0になり、そうなれば不動産売却による所得の増加がないためふるさと納税の上限額に影響はありません。

特別控除を適用するためにも確定申告が必要ですよ！

不動産売却で所得が増えたらふるさと納税を検討しよう！

ふるさと納税は、自治体に寄付をして特産品などの返礼品を受け取れる制度。

寄付金は2,000円を差し引いた額が税金から控除されるので、実質2,000円の自己負担で自治体を応援しながら返礼品を受け取れるお得な制度です。

所得が多いほど控除額の上限が上がるので、不動産売却で譲渡所得があった年はふるさと納税がさらにお得になる可能性が！

寄付をして返礼品をたくさんもらえるチャンスですよ。

ふるさと納税の控除額の上限は、【住民税所得割額 × 0.2 ÷（0.9 － 所得税の税率 × 1.021） + 2,000円】の計算式で算出できます。

譲渡所得があった年はその分住民税が高くなっているため、控除額の上限が上がります。

詳細な計算は少し複雑ですので、ふるさと納税サイトなどでだいたいの上限額をシミュレーションするのもおすすめです。

不動産売却でふるさと納税をする場合は、確定申告で寄付金控除の申請が必要です。

3,000万円の特別控除など譲渡所得税に関する特例を活用すると節税になるケースもあるため、そちらもあわせてチェックしてみてくださいね。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！