不動産売却をすると翌年の住民税は上がる？納付時期や軽減する方法も

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産売却で利益が出たら、翌年の住民税が上がる可能性があります！

住民税はいくらくらいになるのか、いつ頃納付するのか把握しておきたいですよね。

今回のコラムでは、不動産売却が住民税に与える影響について解説。

どんなケースで住民税が上がるのか、住民税はいくらになっていつ頃払うのか、また、不動産売却による住民税の負担を抑える方法などをご紹介します。

不動産売却をすると住民税は上がる？

不動産売却で利益が出たら、それは「譲渡所得」として所得税と住民税の課税対象です。

不動売却の譲渡所得は「分離課税」として、給与所得や事業所得とは別に計算され、税率も異なります。

譲渡所得は以下の計算式で計算され、譲渡所得がプラス（利益）だと譲渡所得税（所得税＋住民税）の対象となります。

■譲渡所得＝不動産の売却収入－（取得費＋譲渡費用）

取得費とはその不動産の購入代金や土地や建物を購入するときにかかった費用、譲渡費用とはその不動産を売却するのにかかった費用です。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得に所得税と住民税がかかるため、翌年は普段よりも住民税が高くなります。

譲渡所得の住民税の計算方法

不動産売却の譲渡所得の住民税は【譲渡所得×住民税率】で求められます。

税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以内）：住民税9％
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：住民税5％

所有期間は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

不動産売却の翌年2月16日～3月15日に譲渡所得の確定申告をすることで、住民税についても申告されたことになります。

なお、不動産売却で発生するそのほかの税金や手数料についてこちらのコラムで解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

家の売却にかかる手数料や税金の目安は？内訳と節約方法をご紹介！

不動産売却後に住民税を支払うのはいつ？納付方法は？

前年の所得に対しての住民税は翌年の6月から納付します。

不動産売却の住民税についても、期限内に正しく確定申告をしていれば、売却翌年の6月以降に納付となります。

納付方法は「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。

普通徴収

6月頃に各自治体から住民税通知書・納付書が届き、6月・8月・10月・翌年1月の4期に分けて、または1年分一括で納付します。

自営業者や会社で住民税の天引きをされていない人などが対象です。

特別徴収

会社員や住民税の課税がある年金受給者が、選ぶことのできる納付方法です。

6月から翌年5月までの給与（年金）から、毎月住民税が天引きされ、会社が代わりに納付します。

不動産売却での住民税の負担を軽減する方法はある？

譲渡所得の算出で特別控除や特例を適用して譲渡所得が少なくなると、その分住民税の課税額も減ります。

不動産売却で適用できる特例・特別控除で代表的なものは以下の3つです。

3,000万円の特別控除

マイホームの売却で要件を満たす場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例。

売却利益が3,000万円以下の場合は、3,000万円の特別控除を適用することで譲渡所得がゼロになるので譲渡所得に対する住民税はかかりません。

所有期間10年超の軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、譲渡所得の6,000万円までは住民税が4％になります。

譲渡所得が 6,000万円を超える場合は、6,000万円超の部分は5%になります。

マイホームの買い換え特例

所有期間10年超のマイホーム買い換えで、売った金額よりも高い金額で新居を購入した場合、譲渡所得税（所得税・住民税）の納付を新居の売却時まで繰り延べることができます（要件あり）。

ただし、3,000万円の特別控除との併用はできません。

また、せっかく納税をするなら、「ふるさと納税」を活用するのもおすすめです。

ふるさと納税

地方自治体への寄付のうち、寄付金から2,000円を除いた金額が所得税や住民税から控除され（寄付金控除）、さらに自治体や寄付金額によって返礼品を受け取れます。

寄付をしているので手元から出ていくお金が減るわけではありませんが、実質的に自己負担額2,000円で返礼品をもらえるお得な制度です。

所得によって寄付の上限金額があり、不動産売却によって所得額が増えた年はいつもよりもたくさん寄付をして、たくさんの返礼品を受け取ることができます。

いくつの自治体に寄付しても、その年にかかる自己負担金は2,000円のみなので、所得額が多ければ多いほど少ない自己負担で多くの返礼品を受け取ることができます。

返礼品には、肉や魚、米、果物などの食料品だけでなく、トイレットペーパーなどの日用品や化粧品、家具などもあるので、納税で負担が大きくなった家計の手助けにすることも。

ふるさと納税の場合、5つの自治体までなら簡単に申請ができるワンストップ特例制度がありますが、確定申告をするとワンストップ特例制度で申請した内容はリセットされてしまうので、不動産売却時には確定申告を選びましょう。

譲渡所得の特別控除や特例、ふるさと納税を活用するためには、期限内の確定申告が必要です。

不動産売却で利益があると翌年の住民税が上がります！

不動産売却の利益は「譲渡所得」として、所得税と住民税の課税対象になります。

「不動産の売却収入－（取得費＋譲渡費用）」を計算し、プラスになる場合は翌年の住民税が高くなる可能性がありますよ。

譲渡所得税の住民税率は短期譲渡所得で9％、長期譲渡所得で5％です。

不動産売却の住民税は、売却翌年の6月頃に通知されます。

普通徴収の場合は通知書とともに納付書が届いて4期に分けるか一括で納付、特別徴収の場合は6月から翌年5月の給与から毎月天引きされます。

不動産売却の住民税の負担を抑えるには、譲渡所得の特別控除や特例、ふるさと納税などを活用する方法があります。

どれも、期限内での正しい確定申告が必須なので、忘れないように注意しましょう。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！