ローン中の家を売る場合の税金を確認！税負担を軽減できる特例も紹介

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出たら譲渡所得税がかかり、それは住宅ローン返済中の家の場合でも同じです。

逆に、赤字（譲渡損失）が出た場合は、その税金を軽減させる特例が使える場合がありますよ！

今回のコラムは、住宅ローン返済中の家を売る場合の税金のお話。

売却時にかかる税金と、税金が軽減される特例について解説します。

ローン返済中の家を売るとどんな税金がかかる？

不動産売買は大きなお金が動く取引で税金も高額になる可能性があるので、どんな内容の税金なのか把握しておきたいものですよね。

ローン中の家を売るとかかる税金には以下のようなものがあります。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 仲介手数料の消費税

それぞれ詳しくご紹介します。

譲渡所得税

不動産を売却して出た利益（譲渡所得）にかかる所得税、住民税のことを譲渡所得税といいます（復興特別所得税含む）。

譲渡所得税は以下の計算式で算出できます。

• 譲渡所得税＝譲渡所得 × 税率
• 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とはその不動産を取得する際にかかった費用（購入代金、印紙代など）、譲渡費用とは今回の売却でかかった費用（仲介手数料、印紙代など）です。

税率は、不動産の所有期間によって2種類がありますよ。

例えば、5,000万円で購入した不動産を、10年後に譲渡費用2,000万円、売却価格1億円で売れた場合の譲渡所得税は以下のように計算できます。

• 譲渡所得＝1億円－（5,000万円＋2,000万円）＝3,000万円
• 譲渡所得税＝3,000万円 × 20.315%＝609万4,500円

印紙税

不動産売買契約書の作成にかかる税金です。

金融機関で印紙を購入し、書類に貼付、消印することで納付となります。

税額は契約の種類や契約金額によって異なります。

登録免許税

不動産の名義（登記）を書き換える際にかかる税金です。

ローン返済中の家を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があり、このときの「抵当権抹消登記」の手続きに対して登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円で、建物と土地であれば2件で合計2,000円となります。また、司法書士に抵当権の抹消依頼をすると登録免許税の他に司法書士の報酬とそれにかかる消費税がかかります。

不動産の所有権を買主へ変更するための「所有権移転登記」の費用は、買主が負担するのが一般的です。

仲介手数料の消費税

不動産会社に依頼して不動産売却をした場合は、不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があり、この手数料には消費税がかかります。

手数料は上限が決められており、契約金額が400万円を超える場合は【売買価格 × 3%＋6万円＋消費税】となります。

ローン返済中の家を売って損失が発生したら「譲渡損失の特例」が使える

不動産売却で損失（赤字）が発生するケースとは、買ったときよりも安く売ったケースです。

取得費や譲渡費用がかかるため、購入価格と同じ価格で売却できても、少なくても取得費や譲渡費用分が譲渡損失となります。

住宅ローン返済中の家を売って赤字（譲渡損失）が出た場合は、譲渡所得税の課税はなく、逆にこの赤字分をほかの所得から差し引く「譲渡損失の特例」が適用できる可能性があります。

譲渡損失の特例は2種類あるので、それぞれご紹介しますね。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローン返済中の家をローン残高以下で売却して譲渡損失がでたとき、住宅ローン残高と売却価格の差額を上限に、譲渡損失をその年の給与所得などほかの所得から差し引く（損益通算）ことができるのが「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

損益通算によりその年の総所得が低くなることで、所得税や住民税を抑えられます。

その年で控除しきれなかった分は、その翌年以降3年に渡って繰り越して控除が可能です。

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用するための主な条件には以下のようなものがあります。

• マイホームの売却である
• 今住んでいない場合は、住まなくなってから3年を経過する年の年末までの売却である
• 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるもの
• 敷地の譲渡契約が家屋解体の日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を解体してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などの用に供していないこと
• 買換え資産を取得した年の12月31日において、借入期間10年以上のローン契約をしている
• 合計所得金額が3,000万円以下である

譲渡損益の損益通算限度額は、住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額です。

具体的な数字を用いて確認してみましょう。

＜条件＞

• 不動産の購入価格：5,000万円
• 不動産の売却価格：3,000万円
• 売却時の住宅ローン残高：4,000万円

※取得費・譲渡費用は省略しています

上記の条件でマイホームを売却した場合、譲渡損失は【5,000万円－3,000万円＝△2,000万円】です。

損益通算限度額は【4,000万円－3,000万円＝1,000万円】となり、1,000万円がその年のほかの所得から控除できます。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住み替えで不動産を売却する場合には「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例もあります。

これはマイホームを売却して、新たなマイホームを購入した際に活用できる特例です。

同様に不動産の譲渡損失をその年のほかの所得から損益通算して、その年の所得税や住民税を抑えることができます。

1年で控除しきれなかった分は、その後3年控除可能です。

この特例は住宅ローンの有無やローン残債は問われません。

条件には以下のようなものがあります。

• マイホームを売却して新たにマイホームを購入する
• 譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えること
• 売却するマイホームの床面積が50㎡以上である

こちらは住宅ローンの有無やローン残高と売却価格の関係は問われませんが、買い替え・住み替えを伴うマイホームの売却の際に活用できます。

ローン中の家を売る場合はこんな特例もチェックを

不動産売却で活用できる税金の特例はほかにもまだありますよ！

住宅ローン返済や不動産売却の自己負担を少しでも軽減するためにも、適用できるものはないかチェックしておきましょう。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームの売却で一定の要件を満たす場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例です。

不動産売却の譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税がかからないということになります。

適用を受けるための主な要件は以下の通りです。

• マイホームの売却である
• 今住んでいない場合は、住まなくなってから3年を経過する年の年末までの売却である
• 買手が親子や夫婦など特別な関係ではない
• 売却の前年、前々年に譲渡損失の特例を受けていないこと

3,000万円の特別控除については、こちらのコラムでも詳しくご紹介しています。

この特例が適用できれば多くのマイホーム売却では譲渡所得税がかからないはずですので、ぜひ知っておきましょう。

3,000万円特別控除とは？要件や適用されないケースも解説

軽減税率の特例

10年以上所有していたマイホームの売却では、譲渡所得税率が以下のように軽減されます。

主な要件は以下のようなものがあります。

• 売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超える
• 今住んでいない場合は、住まなくなってから3年を経過する年の年末までの売却である

なお、譲渡損失の特例とは併用できません。

ローン返済中の家を売るときは税負担を軽減できる特例がある

ローン返済中の家を売る際には、譲渡所得税、印紙税、登録免許税、仲介手数料の消費税といった税金がかかります。

もし売却で譲渡損失（赤字）になった場合は、譲渡損失をほかの所得から差し引く「譲渡損失の損益通算の特例」が適用できる場合がありますよ！

譲渡損失をほかの所得と損益通算することで全体の所得を下げて、所得税と住民税を抑えます。

住宅ローン返済中の家をローン残債より安い金額で売却した場合は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」、買い替えを伴うマイホームの売却では「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が対象です。

そのほかにも 「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」などがあるので、ぜひ条件をチェックしてみてくださいね。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！