不動産売却のヒントお金や手続きのこと

空き家の売却でかかる税金は?算出方法や特別控除を知っておこう

2020.12.19

こんにちは!「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

 

活用予定のない空き家は所有しているだけで手間と費用がかかるので、売却がおすすめ!

しかし、空き家を売却すると税金がかかることを知っていますか?

 

今回は空き家の売却でかかる税金を紹介!

特に大きな金額となる可能性のある、譲渡所得税については計算方法も解説します。

ミニチュアの家とTAXのブロック

 

 

空き家の売却時にかかる税金をすべて解説!

空き家を売却したときにかかる可能性のある税金は全部で4つ。

必ず知っておくべき、重要な順に紹介します。

 

譲渡所得税

(空き)家を売却して利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税とは、売却益にかかる所得税と住民税です。

2037年までは所得税に一律2.1%をかけた特別復興所得税もかかります。

 

空き家を売った売却金に対してかかるのではなく、その空き家を購入するのにかかった費用や売却するためにかかった費用を差し引いた利益である「譲渡所得」に対して課税されます。

 

譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用

 

  • 取得費:不動産を取得するためにかかった費用
    不動産の購入費は減価償却分を差し引いて計算します。
    取得費がわからない場合は、概算取得費として「譲渡価格の5%」で計算も可能。

 

  • 譲渡費用:売却するためにかかった費用
    仲介手数料や印紙税、測量費、建物の取壊し費用などが該当します。

 

譲渡所得税率は、不動産の所有期間によって異なります。

  • 短期譲渡所得(5年以下):39.63%
  • 長期譲渡所得(5年超):20.315%

※復興特別所得税の2.1%含む

 

【譲渡所得税の計算例】

8年所有している空き家を1,000万円で売却したケース

取得費用は200万円、譲渡費用は100万円とする。

 

1,000万-200万-100万=700万(円)
700万 × 20.315%=142.205万円

譲渡所得税1,422,050円(※復興特別所得税含む)

 

イエステーションでも空家売却時の税金について相談を受けたことがあります。

お客様の状況に合わせた売却のご提案をさせていただきますので、ぜひお問い合わせください。

 

 

印紙税

不動産売買契約書には、金融機関などで購入した収入印紙を添付し印紙税を納めます。

印紙税は契約金額によって異なります。

 

【印紙税額】

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※令和4年3月31日までは軽減措置が適用されます

 

 

登録免許税

住宅ローンが残る空き家を売却した場合、売却と同時にローンを完済して抵当権を抹消します。

抵当権抹消の手続きに必要となるのが登録免許税です。

法務局で手続きをする際に納めます。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円。

建物と土地に抵当権がついている場合は、不動産が2つとなり合計2,000円です。

 

 

消費税

不動産会社に依頼して空き家を売却した場合、仲介手数料には消費税がかかります。

売却価格に応じて仲介手数料も高額になるため、なかなか無視できない金額でしょう。

 

 

空き家売却でかかる税金「3,000万の特別控除」は使える?

譲渡所得税は短期所有で39.63%、長期所有でも20.315%と、かなり税率が高いです。

しかし、マイホームを売却した場合は以下のような大きな所得控除があり、譲渡所得税を抑えることができます。

 

【3,000万円の特別控除】

マイホームの売却で一定の要件を満たすとき、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例。

不動産を売却して得た利益が3,000万円以下なら、譲渡所得が0円になるので譲渡所得税がかかりません。

特別控除を適用できれば、多くのケースで譲渡所得税がかからないでしょう。

 

3,000万円の特別控除は、売却する人の「マイホーム」であることが条件のひとつ。

空き家は、マイホームには当てはまりません。

 

しかし親が亡くなって、親が住んでいた家を空き家として相続・売却したといった場合は、相続した空き家等の3,000万円特別控除が適用できるケースもあります。

 

空き家等の3,000万円特別控除の主な条件はこちら。

  • 相続開始の直前に被相続人(親)が居住していた家屋である
    (※介護のため施設に入居していたなどの例外あり)
  • 昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て
  • 相続から譲渡までの間に事業や賃貸で使っていない
  • 売却代金が1億円以下
  • 現行の耐震基準を満たしている
  • 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
  • 2023年12月31日までに売却した場合に適用
  • 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

かなり条件が厳しいですが、これらの条件を満たした空き家の売却であれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。

 

※個別事情によることがらもありますので、控除が適用できるかどうかは、必ず最寄りの税務署に確認が必要になります。

 

 

税金に注意!空き家をそのまま放置するとどうなる?

税務署の入り口

空き家は活用していなくても、所有しているだけで手間や費用がかかります。

住んでいなかったとしても、定期的な清掃や風通し、草刈りなどをして管理をしないといけないからです。

誰も住んでいない空き家は劣化が早く、地域の景観や安全を損ね、不審者が住みつくなど防犯上の懸念もあるため、適切な管理が求められます。

 

もしも、適切な管理をせずに空き家を放置した場合、自治体から「特定空家」に指定されてしまうことも。

特定空家に指定されてしまうと、土地に対する固定資産税の軽減措置が外され、固定資産税が最大6倍にもなってしまうケースもあるので要注意です!

 

活用予定のない空き家は放置をせず、早めの売却を検討してみましょう。

 

 

空き家の売却にも税金がかかる。計算方法や控除も知ろう

空き家を売却して利益が出れば、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は短期所有で39.63%、長期所有でも20.315%とかなり高額の税金です。

 

一定のマイホームを売却した際に受けられる「3,000万円の特別控除」は、相続した空き家の売却でも特例的に適用できる場合があります。

3,000万円の特別控除が適用されれば、譲渡所得税がかからないケースも多いです。

マイホームと比較して条件は厳しいですが、税務署の相談窓口にぜひ確認してみてください。

 

使わない空き家を放置していると「特定空き家」に指定され、固定資産税が高くなってしまう可能性もあります。

ぜひ早めの売却を検討してみてくださいね。

 

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください!

 

 

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