不動産売却みんなのQ&A

回答【No.244】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当　奥村が回答いたします。

今回買い替えをしたいが、現住宅ローンの売却損300万円（単位は300としてご連絡いただきましたが（万円）と

解釈させていただきます。）及び仲介手数料等諸費用が調達できないため買い替えローン

（住み替えローン）の借入が出来ないのではないか?とのご相談ですね。

結論申し上げますと買い替えローンの利用は、厳しい状態です。

お客様の年収、前回フルローンを利用された時の条件内容が、分かりませんので、場合によっては
、
前回の住宅ローンの借入条件に担保余裕力等で、借入余力がある可能性もありますのであきらめないでください。

条件によっては、買い替えローンの借入が可能になる場合がありますので、ご説明いたします。

買い替えされるお客様は、他のご相談者様も、同じ理由で悩まれる一番多い相談です。

質問ですが売却損３００万円と言われていますが、具体的に、不動産会社へ査定依頼された結果の金額でしようか?

査定依頼は、複数の不動産会社に相談された方が、買主の情報が多く得られ売却金額が高く売れることもあります。

其々の不動産会社営業マンにお客様の売却エリア内の買主さまの情報をお聞きされては、どうでしようか。

仲介営業マンは、買主様の購入事情を把握しています。買主様がお客様売却エリア内の物件を

条件として探されているケースでは、（例えば、隣地の方が買いたい、

子供が結婚するから実家の近くに住まわせる物件を探している等）

エリア限定買主様と巡り合えば、相場より、高くても購入されます。

少しでも高く売却出来、持ち出し金額を少なくなれば買い替えローンの借入が少なくなり審査も有利になります。

ご存知のように買い替えローンを利用するためには、一旦、現住宅ローンを返済しなければなりません。

▼返済する資金を調達する方法は、次の方法があります。
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(1)
手持ち資金があれば問題ありません（今回お客様調達できないとの事ですね）

(2)
手持ち資金以外　親族（お父様、祖父、祖母等）より借入又は贈与を受けて調達する
一度ご相談されてはいかがでしようか

(3)
公的機関（県、市役所等）からの借入

(4)
買い替えローンの検討
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既に、上記の項目は、ご検討されていると思いますが、今一度、一つ一つの項目を検討されローンの金額が少なくなれば、審査も更に通り易くなります。

買い替えローンは、金融機関によっては、取扱をしてない場合もあります。
事前に金融機関に問い合わせして取扱い金融機関に相談してください。

買い替えローンは、通常の住宅ローン審査とは違い、担保力（金融機関が独自に査定する不動産評価金額、通常取引金額の７０％と言われています）が重視されます。

理由は、買い替えローンの借入金額は、買い替え先の購入不動産金額プラス売却不動産の

住宅ローン残不足金及び購入諸経費分がプラスされるため、必然的に、

買い替えローンの借入金額が大きくなり、担保不足なり易いためです。

借入金額が大きくなる事で返済比率も向上するため、審査も通常の住宅ローンより厳しくなります。

その他の条件も新たに審査され融資の可否が決定されます）

審査は、厳しいですが、あきらめないでください。金融機関は一社のみではありません

担保評価金額は、金融機関毎に違いますので、複数の金融機関に相談される事をお勧めします。

又、地元エリア内に精通している不動産会社にも是非ご相談してみてください。

お客様の住み替え理由は、期間限定ではないようにお見受けします。

じっくり、不動産会社と打合せ、有利な売却方法を模索して、高く売却して、

スムーズな住み替えの成功を心よりお祈り申し上げます。