不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 住宅ローン

買い替えの現住宅ローン残債がある場合、対処方法

お問合わせ内容【No.251】

マンションから戸建への住み替えを検討しております。

売却するマンションにまだ残債が残っているのですが、この場合、売却前提でも戸建のローン審査における返済比率
は2つ(今住んでるマンション+新居)を合算して計算するのでしょうか?

ある程度売れる見込みがあれば新居だけで計算してくれるような気もしますが、あくまで見込みなら当然売れないこともあり、その期間はダブルローンになるので旧居・新居の2つで計算しなければいけないような気もします。

もちろん個別条件で色々と変わって来るとは思いますが、一般的にはどうなのか教えて頂けると助かります。

回答【No.251】

お問合わせありがとうございます。

相談室担当の奥村が回答させていただきます。
ご参考にしてください。

マンションを売却して戸建てへ買い替えをお考えですね。
回答させていただきます。

ご存知のように買い替えをする場合、
現在の住宅ローン残債を一旦全額返済しなければなりません。

1つ確認ですが、マンションの査定金額が、マンションの売却金額と売却諸経費(内訳、仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用等)がマンション査定売却金額(売却金額は不動産会社の査定を参考)を上回りますか?

上回る場合、マンションの売却のみ先行売却は可能です。
又は、マンションの売却と戸建ての購入が同時並行は可能です。

そのためには、不動産会社へ事前に査定依頼をされる事をお勧めします。
査定金額が、売却金額と売却諸経費が下回ると予想される場合、
又は、微妙の場合、買い替えローンのご検討が必要です。

買い替えローンをご利用される場合、ご指摘のように、返済比率、担保評価金額の減少(金融機関が不動産価値を査定する事)が住宅ローンの審査が厳しくなります。

なぜなら、返済比率 現住宅ローンの残債未返済金額、及び売却諸経費(内訳は仲介手数料、抵当権抹消費用、司法書士費用等)新たに借入される買い替えローンに上乗せされる事により、借入金額が増加するためです。

担保評価額、上記借入金額に新規購入の戸建て借入額及び購入諸経費(内訳は仲介手数料、抵当権設定登録、免許税、印紙代等)加わるためです。

買い替えローンを取り扱わない金融機関もあります。
事前に取扱い金融機関をお調べの上、事前に相談してください。

ご心配のダブルローンは、買い替えローンの中で、審査されますので、必要ないと思われます。

何れにしても、お知り合い又は地元不動産会社にご相談されてはいかがでしようか。

また、住み替えを成功させるのに大切な事は仲介会社を1社しぼってに依頼される事です。

住み替えの事務手続きと買主、売主の間との日程調整は1社に限定しないと、買主との調整を自分でしないといけません。日程調整は仲介会社の重要な仕事です。

売却と購入の引渡日程調整、抵当権抹消、買い替えローンの手続き等タイミングを合わせる事が住み替えの成功するか大切な事なのです。

売却と購入が違う仲介会社の場合、売主様の事情や買主様の事情が分かりません。
複数の仲介会社が間に入り、互いの事情がわかなくなると余計に調整が遅れる原因になります。

以上 ご参考になりましたでしようか?

是非 今後の住み替えの成功をお祈り申し上げています。

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ケンとメリーの不動産売却相談室
相談室担当  奥村

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