不動産売却みんなのQ&A

1. 土地の分筆について

現在建築されている建物の建蔽率・容積率や土地の形状や面積が分筆基準に合えば
分筆自体は可能です。
前提として 担保権者（金融機関）の同意 が必要になる可能性が高いです。
現在土地全体が抵当権に入っているため、分筆・一部移転することはできません。

2. 分筆後の個人取得について

分筆した土地の一部を会社 → 個人へ売買または贈与することで、個人が土地を取得
できます。
この際も抵当権がついたままでは移転できないため、金融機関の同意を得て「担保の
一部解除」を行う
その部分については個人で新たに住宅ローンを組み、金融機関に返済 or 担保差替を
行う
といった流れになります。

3. 住宅ローンを組めるかどうか

分筆して個人名義の土地にすれば、住宅ローンの借入は可能です。
現在の法人借入との担保関係をどう整理するか（担保の一部解除、代替担保設定な
ど）
現在は「法人名義土地＋個人名義建物」というイレギュラーな形なので、現状のまま
では住宅ローンは組めません。

4. 税務上の注意点

法人から個人へ土地を売買する場合、時価での売買 が必要です。
不当に安く譲渡すると「役員への利益供与」や「みなし贈与」とみなされ、法人税や
贈与税が課税される可能性があります。
不動産取得税・登録免許税なども個人側で発生します。

結論

分筆自体は可能だが、担保権があるため金融機関の同意が必須。
分筆後に個人へ移転すれば住宅ローンを組める余地はある。
税務上の処理や金融機関との調整が大きなポイント。
まずは、現在借入している 金融機関に相談 して「分筆＋一部担保解除」が可能かど
うか確認されるのが最初のステップです。