不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 不動産売買契約

ローン特約停止条件付き契約解除の対応

お問合わせ内容【No.185-2】

先日、自宅戸建の売買契約を済ませましたが、

数日後売却を依頼した仲介業者より

「買主のローンが未承認であった為、契約解除及び手付金を返還して下さい」との事。

売買契約書には買主自主ローンの条項について謳われており、

内容は承諾した上で契約書にサインしましたが、

契約書上の事とは言えあまりにもあっさりと契約が

解除された感じが拭えず納得ができません。

このようなケースの場合違約金は請求はできるのでしょうか?

回答【No.185-2】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当 奥村が回答いたします。

売買契約後、ローン停止条件付売買契約が、未承認となった場合、買主様に対して違約金

の請求ができるかどうかのご質問ですね。

ご質問のないようから推測して「違約金の請求はできない」可能性があります。

このローン条項は買主様が安心して不動産を購入する条項です。売主様には何の落ち度もないのに、

手付金を返還し、契約解除されてしまうのでお客様の違約金を請求したいお気持ちも十分理解できます。

ただ、お客様は、契約時にローン停止条件について仲介業者より説明があったと認識されているように

契約に基づく契約解除ですので違約金の請求はできません。

ローン停止条件は、買主様が恣意に借入条件を変更した場合は、適用されません。

そのためには、買主様のローン申込内容を事前にお聞きする必要があります。

具体的には、

売買契約書に

①融資金額

②融資申込金融機関

③融資が承認されなかった場合の対応策

④融資が承認されるまでの期間

ローン申込の条件を確認が必要です。

万一買主様が条件に違反した場合、ローン停止条件は適用になりません。

その場合は、契約に基づき違約金が請求できます。

ローン審査時に勤務先変更でローンが承認されない場合は、ローン停止条件の免責になっていますので

ご依頼された仲介業者にその事実を確認ください。

この様なことがないように、契約前に「事前審査」を買主様に申込をしていただき承認をとっておけば

安心です。

「事前審査」とは、買主が購入不動産を購入に当たってローン借入の可否を事前に審査する制度です。

事前審査が承認された場合、経験則では90%以上の確率でローンの本審査が承認されています。

事前審査は、金融機関が審査を行い。

本審査は、ローン保証会社(万一、ローン借入者が滞納され、貸し倒れになった場合、

保証会社が金融機関に残債を保証する会社)が審査を行います。

今回は、お客様にとって、アンラーキーな結果でしたが、購入希望者様は沢山います。

仲介業者に次の売却活動をしていただき、早期のご成約をお祈り申し上げます。

 

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