不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 買い替え・住み替え

土地譲渡税と国民健康保険料の算定について

お問合わせ内容【No.180】

父親が昨年の1月下旬に土地を売却し、新築の一戸建てを購入しました。
売却した土地は、1/3を理髪店として、その他は住居用として使っていました。
当該土地は、50年前に約100万円で購入した土地と、
約20年前に約400万円で購入した2つの隣り合った土地で、
2500万円で売却しました。
購入した一戸建ての購入価格は、3000万円です。

この場合、土地譲渡税は、店舗部分も含めて3000万円の控除を受けることは
可能でしょうか？
また、国民健康保険は、土地の売却益だけで算定され、
購入した一戸建の購入価格は考慮されないのでしょうか？
トータルで見たら500万円の持ち出しが出ているので、
税や保険の負担が上がるのは理解しにくいです。

回答【No.180】

ケンとメリーの不動産売却相談室へのお問い合わせ、誠にありがとうございます。

まず、ご質問の土地譲渡税は、店舗部分も含めて3000万円の控除を受ける
ことは可能でしょうか？についてですが、3000万円控除を受けられるのは
『ご自分の居住用に使用していた建物かあるいは併用住宅でも90％以上が居住用である場合』です。
ご質問者様の場合、建物の2/3が居住用とのことですので土地の譲渡益に対しても
1/3は居住用でない扱い、つまり譲渡税がかかります。

国民健康保険についてですが、3000万円の控除を受けた場合は、店舗部分の
譲渡益が所得割の算定の基準となる総所得に加算されますので、
国民健康保険料は上がってしまいます。

また、今回の場合、3000万円控除ではなく買替の特例を使えないかを
確認していただく価値があるかと思います。
3000万円控除も買替の特例も適用条件が細かく設定されています。
購入時の契約書、公図、売却時の契約書、新しい住宅の契約書、
領収書等をご用意の上、税務署の相談室で確認されることをおすすめします。
また、国民健康保険料は各治自体で計算方法が多少異なりますので、
あわせてご確認されることをおすすめします。