不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 買い替え・住み替え

住み替え住宅ローン(買い替えローン)の可能性について  

お問合わせ内容【No.248】

住み替えを検討しています。

現在住んでいる住宅ローンを返済中でも、住み替え後の住宅購入で新たに住宅ローンが組めますか?

回答【No.248】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当 奥村が回答させていただきます。

買い替えローン(住宅ローン)のご利用により、条件次第では可能となります。

但し、買い替えローンは、金融機関によっては、取扱いしてない場合もあります。

事前に取扱金融機関をお調べの上、ご相談下さい。

買い替えローンを利用するには、お客様が表明されています現在返済中の住宅ローンの残高を債権者

(一般的には銀行、金融機関)へ一括返済して、債権者が設定している担保(抵当権設定)を解除する事が絶対条件です。

解除手続きは司法書士に依頼されるのが一般的です。但し、費用が発生します。

個人で解除し手続きする事も可能ですが複雑な書類手続きですので間違いが発生した場合、思わぬ損害が発生し、

解除期間の延長に繋がる事があります。

この観点から専門家へお任せする事をお勧めします。

■担保を解除するための返済資金の調達方法について

(1)手持現金預金を利用する。(親族より借入、贈与も可能です)
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(2)現在住んでいる住み替え用不動産を売却し、売却手取金額(売却金額-諸費用*)を返済に充当する。

*諸費用=仲介手数料、印紙代、司法書士手数料、建物解体費、リフォーム費用等
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(3)売却手取金額より現在返済中の住宅ローン残高【含む売却諸費用】(残債)が多い場合は、
抵当権解除ができませんので、買い替えローンを検討する必要があります。
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買い替えローンは、一般の住宅ローンより審査が厳しくなります。

理由としては、買い替えローン借入金額増加の影響が他の審査基準を厳しくするためです。

■「買い替えローン借入金額増大の要素」

・現在返済中住宅ローンの売却手取額返済後の住宅ローン未返済金額

・住み替え先不動産購入金額

・購入諸費用

(仲介手数料、印紙代、司法書士手数料、引越費用、仮住まい費用等)

■「審査基準の厳しくなる要素」

・買い替えローン借入金額増加のため返済比率の向上

・担保不足 借入金額と購入不動産担保評価額*と比較して借入金額が多い場合担保不足と言います。

※購入不動産担保評価額=金融機関が査定しますが購入不動産金額より低い金額で評価されます。

これを担保掛目といい、金融機関によって担保掛目は違います。(概ね70%と言われています。)

・その他 金融機関が定める他の緒条件の審査

以上、買い替えローンは一般ローンと比べて借入条件がより厳しくなる事がお分かり頂けると思います。

但し、決して買い替えローンが借入不可能という訳ではありません。

様々な金融機関があり、其々融資条件が異なります。

そのため複数の金融機関と折衝して、

借入条件の最も良い金融機関より借入される事をお勧めします。

住宅ローンは借入期間が長いため、

例えば、金利0.1%違えば最終的に返済金額が大きく変わってしまいます。

あきらめずに金融機関と折衝の上、良い条件の買い替えローンを選択し、当初の買い替えを成功される事を

お祈り申し上げます。

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