不動産売却みんなのQ&A

回答【No.396】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当　奥村が回答いたします。

買替は条件次第で可能と考えます。
一般的には自己資金は購入資金の10％以上必要です。
準備しておきたい自己資金は、物件購入の頭金と諸費用です。それ以外の部分は一般的に
住宅ローンを組みますが、物件価格の80～90％程度を目安と考えていただければ良いかと思います。
ただし、金融機関によっては100％ローン、諸費用ローンの利用が出来る場合もございますので複数の金融機関にご相談下さい。
買換えローンの審査は厳しくなります。ポイントは年収に対する返済比率です。一般的には年収400万円未満返済比率30％です。
年収400万円以上は返済比率35％です。これも金融機関によって審査基準が違います。
その他担保価値の審査も重要な項目です。
複数の金融機関にご相談してください。
買替えは、現住宅ローンの返済と新規購入の住宅ローンを借入しなければなりません。結果新規の住宅ローンは必然的に大きく成らざるを得ません。今回は、自己資金が限られ新規住宅ローンのウエイトが高くなってきています。
例えば（今回は100％住宅ローン借入として計算しました）

残債内容　　現住宅ローン残債1,500万円（当初借入金額2,000返済済み期間8年9カ月経過後残債1,500万円）
売却金額　　　　1,500万円
売却売却諸経費　 　75万円（売却金額の5％で計算しました）
売却必要資金　　 　75万円

購入の内容　住替先購入金額　2,000万円
売却諸経費　　　　160万円（売却金額の8％で計算しました）
購入必要資金　　2,160万円
新規住宅ローンの金額　　　　2,235万円（売却必要資金75万円＋購入必要資金2,160万円）

返済金額の比較
前住宅ローン　　30年固定金利　金利1.53%　　毎月の返済金額　59,362円　ボーナス返済なし
新規住宅ローン　30年固定金利　金利1.53%　　毎月の返済金額　77,629円　ボーナス返済なし
（借入条件は同じ）
返済金額の増加　毎月18,267円です。

今回の返済比較条件は
1、現在のお住まいがローン残債金額で売れた場合です。以前のような不動産神話の終焉
、不動産バブルの崩壊で値下がりしました、最近では少子高齢化により不動産需要が減少して不動産市況が軟調な時代になっています。この様な背景で購入時点の価格で売却できる売却は稀なケースです。
2、購入お住まいを右の現お住まいの同額で購入すると仮定して計算しました。購入条件の目的にもよりますが現在のお住まいの購入金額より高くなるケースが多く見られます。
3、今回の住み替えは新規住宅ローン借入から8年9カ月後です。新規の返済完済はその期間延長します。老後に住宅ローンを残さない計画が必要かと思われます。（繰上げ返済のご計画をあわせご検討下さい）
仮に新規住宅ローンの借入が500万円増加した場合返済金額は17,328円、1,000万円の場合34,656円返済が増加します。
新規借入は可能でも住宅ローンは長期返済です。住宅ローン返済中病気、失業等返済困難な事象を想定して、住宅ローンの借入は安定した返済ができる長期、固定金利の借入で無理のない返済計画を組みましょう。
又定年後の老後生活も併せて考慮する必要があります。
詳しく金融機関又は不動産会社にご相談ください。