不動産売却みんなのQ&A

回答【No.182-2】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当　奥村が回答いたします。

マンション内に良い物件`（高層階）が売出になり、住み替えのチャンスです。

住み替えには、可能ですが、条件があります。

1、売却時現住宅ローンを完済できるか。

現在のお住まいの購入が5年前であれば、一般的には住宅ローン借入年数、返済方法によりますが、
、
住宅ローン多くの残債があるはずです。残債を自己資金で返済できれば問題ありませんが、自己資金が

ない場合は別の方法で住み替えを検討しなければなりません。

2、別の方法とは、買換えローンの借入です。

具体的には、買換えローンを扱っている金融機関に相談してください。

問題は、返済比率です。

現在お住まいの３階と購入予定の高層階では、一般的に人気のある高層階の方が売却価格が

高いと推測できます。現お住まいを売却し、売却諸経費、購入高層階の購入金額、

購入諸経費、引越し費用他がかかります。従って、高層階マンションの購入金額金額は売却を上回ります。

新規の住宅ローンは現住宅ローンより多くなりそのまま住宅ローンを借入した場合、返済金額が

増加する事になります。年収が前回申込時より増えているか、自己資金を充当されなければ、返済比率が

前回より高くなり、買換えの審査が厳しくなると思われます。

返済比率を緩和するには、

イ、返済年数を長期に変更する。

ロ、変動金利で返済比率を低下する

ハ、己資金を充当する等があります。

但し、この対策も問題点が内包されていますのでお気をつけください。

返済年数のを長期化は、定年前までに、住宅ローンを完済できませんと、

年金の老後生活に支障をきたします。

老後生活についてご検討ください。

変動金利の変更は、、現状では金利が安く、借り易いですが、住宅ローンの返済は長期です。返済期間中

社会情勢が変わりインフレ等で金利の上昇も考慮する必要があります。（反面、インフレは収入が増加して

ローンの相対的残高が軽減されるメリットがあります。これも、効果にタイムラグがあり、

当てになりません）

3、買換えローンは審査に時間がかかります。

又、買換えのため現お住まいを売却しなければなりません。

当然高層階のご所有者は早く、安全で有利な条件の売却を希望されているはずです。

現住まいの売却、買換えローンの審査期間がかかります。

その間、人気ある高層階のマンションが他の購入希望者が先に申込されるとも限りません。

そこで、お客様が高層階内見され気に入られたら、即座に「買い付け申込」を提出ください。

その場合、現お住まいの売却と買換えローンの停止条件付けを入れるのは、当然です。

「買い付け申込」は特に申込による、リスクはありません。キャンセルしてもペナルテイーはありません。

買い付け申込は申込の順番を決めるためです。

但し、誰と契約するかは、売主様の判断になります。例えば、現金で購入される方が後から申込された場合、

売主様は、リスクを避けるため現金の購入者に決められる可能性は高いと思います。

又、売主様は、購入者の人柄を気にされます。内見の際、売主様に良い印象を感じて頂くよう、気をつけて

対応してください。幸い、同じマンションの居住者ですので、気が合えば有利かと思います。

4、仲介業者が売り、買いとも一社に限定して下さい。

買換えは、現住まいの買主様と購入の売主様の複雑な条件を取り決めなければなりません。

お客様の事情が分かっている仲介業者ですと安心です。

売りと買いの違う仲介業者では、対応が出来なくなったり、決定まで、時間がかかり、

契約、引渡しに時間がかかり、場合によっては、そのために契約が出来ない事もあります。

詳しくは、お知り合い、お近くの不動産会社にご相談してください。

無事に買換が出来ますよう、お祈り申し上げます。