不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 買い替え・住み替え

買い換えのタイミング(マンションから一戸建て)

お問合わせ内容【No.178】

マンションを売却し、一戸建ての購入を考えています。
ハウスメーカーさんに相談したら、「先に土地を買い、
家を建てて引っ越ししてから、マンションを売却するとよい」と
アドバイスを受けたのですが、マンションのローンが残っており、
一戸建てのローンと、マンションのローンが重なることが不安です。

先にマンションを売ると住むところが無くなるし、
買い換えをスムーズに行う良い方法を教えてください。

回答【No.178】

不動産売却相談室をご利用頂きありがとうございます。

マンションから一戸建てへの買い換えは夢が広がり期待が膨らみますね。
買い換えのタイミングは、大きく分けると次の二つです。

1.「建てて」から「売る」
2.「売って」から「建てる」

1.「建てて」から「売る」方法とは、建てた後に売却する、
一番イメージしやすい「買い換え」のパターンです。
この場合のメリットは、引っ越しが1回ですむことです。
デメリットとしては、マンションを売却する迄はマンションと
一戸建ての二つを所有することになります。

ご質問のように、住宅ローンが残っている場合は、新しい家のローンと、
マンションのローンを二重に支払ってゆくことになります。
この場合は、新居の購入価格を超える金額を融資してもらう
「買い替えローン」の取扱いのある銀行に、不動産会社を通して
事前相談をされることをおすすめします。
ただし、買い替えローンの借入額については制限を設ける銀行が多く、
年収がある程度ないと、十分な資金融資を得られない現実もございますので
注意が必要です。
また、マンションが「いつ」「いくらで」売却できるか
確定できないこともデメリットです。

2.「売って」から「建てる」方法とは、先にマンションを売却し、
仮住まい先を確保して、家探しを初めて行く方法です。
この場合のメリットは、ローンの2重支払いが無いことです。
また売却金額が確定することで、次の一戸建ての資金計画が
はっきりと行うことができます。
また、マンションの売却の方法にも二通りあります。
一つは、不動産業者に「買い取り」してもらう方法です。

もう一つは、「仲介」で、売却する方法です。
「買い取り」の場合は、「今、いくらで売れるか」が確定します。
一戸建ての買い換え後の引渡など柔軟に応じてもらえることがあります。
ただし、買い取り価格は「仕入価格」となるため、仲介で売却するより、
安価になるというデメリットがあるため、売却物件の住宅ローン残債額が
消せる価格かどうかにもよります。
「仲介」の場合は、市場の相場で売却できるメリットがありますが、
「いつ、いくらで売れるか」が解りません。
最近は、一定期間は仲介で売りに出し、売れなければ買い取りを行う
「買い取り保証付き仲介」などを行ってくれる会社もあります。

いづれにしても、買い替えの場合は、まず売却予定の物件がいくらで売れるのか、
売買仲介をやっている不動産会社に査定の相談をして、
買い替えお金の流れをシュミレーションしてもらうことが重要だと思います。
この資金計画をつくってもらい、買い先行でいけるのか、
売り先行にするのか決めていくことをおすすめいたします。

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