不動産売却みんなのQ&A

条件次第では売却することが可能です。

通常、物件売却価格から売却時に掛かる諸費用（売却諸経費は抵当権抹消手数料、仲介手数料等）を差し引いた金額が、住宅ローンの残債を上回れば売買することが可能です。しかし、今回の場合、物件売却価格が住宅ローンの残高を下回り、通常の売買が出来ないと想定し、ご説明させて頂きます。

住宅ローンの残高が残っている場合、該当物件には抵当権が設定されております。抵当権を抹消する為には、ローンの残債を全額返済する必要があります。通常であれば、売却時に抵当権を相殺し、残りの金額が利益となりますが、今回の場合は売却価格よりもローンの残債が多く、ローン返済が滞っている為、通常の売却が出来ない様になっております。
銀行は、これ以上ローンが返済されない判断し、少しででも残債を減らす為、該当不動産を差押え、不動産競売にかけて債務の回収を行います。しかし、不動産競売では、市場価格の7割程でしか、売却できない為、銀行としては本意ではありません。その為、市場価格で売却し、残債をより多く回収する為、任意売却というものがあります。

任意売却は、債務者と銀行の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、差押え物件を競売にかけずに不動産市場で取引を成立させることです。競売とは違い、通常と同じ様に、市場価格で売却することが出来る為、銀行は競売に比べて、3割程多く残債を回収することが出来ます。その為、債務者から任意売却を申し出た場合、銀行はその申し出を受け、協力する場合があります。

しかし、任意売却を希望する債務者と銀行は方向性は一致していますが無条件では任意売却には合意されません。何故ならば、任意売却が成立したとしても任意売却後に、債務者が自己破産を選択するケースも考えれれるからです。自己破産されれば任意売却時に約束した残債の返済がされなくなるばかりか、任意売却時に立替えた諸費用も回収出来なくなります。銀行は、このようなリスクを抱えながら任意売却の条件交渉をしなければなりません。このため任意売却の話合いは厳しいものにならざるを得ません。銀行は債務者の人柄、性格、返済の姿勢、任意売却後の生活が成り立つか等を確認し、任意売却を了承する事になります。

但し債務者は、任意売却しても返済金を免除されたわけではありません。銀行ローンの残債金額と銀行が立替えている売却諸経費（諸経費の内訳は抵当権抹消費用、司法書士手数料、仲介手数料等）の合計残債務金額は両者の話合いにより、債務者が無理のない返済金額で返済することになります。債務者は債務額を長期且つ低額で返済する事で安心して日常生活に戻れるメリットが得られます。また条件によっては売却した物件を賃借りして、今までの住居に住み続けられるケースもあります。

お客様と銀行はお互いのメリットを享受して残債を完済になれば、こんな幸せはありません。