不動産売却みんなのQ&A

回答【No.241】

この度は、お問い合わせいただき誠にありがとうございます。
イエステーション室蘭店の木村と申します。

ご質問者様の疑問を解決できますよう精一杯努めます。
今回の質問で重要な点として
１．相続登記のなされていない土地の貸借または売買について
２．農地の貸借または売買について
の２点になるかと思いますので、お答えいたします。

まず、質問対象の田畑が祖父名義であり、まだ相続の登記がされていないということですが、
この状態のままで賃貸借または売買契約をした場合は問題が生じてしまいます。

おそらく、ご質問者様は現在その田畑を管理されている方とお話をされ、購入か賃貸借させてほしいと
話されていると思いますが、実は、法律上その方が本当の所有者であるかは疑問が生じてしまいます。

田畑をお持ちだった、祖父が亡くなった際、家族構成が分からないので詳しくは答えられませんが、
その奥様や子供等に相続する権利があり、その後、相続権利者たちが何も取り決めをせず亡くなった
場合、その方々の子供たちに、また相続する権利が発生しますので、現在、何人の相続権利者がいるか
分からない状況になっていると考えられます。

もし、ご質問者様が現在の管理者と契約したとしても、その方以外の権利者が、契約を認めないと言ってきた場合、契約は無効となることも考えられます。
この様なリスクを考えると、誰が土地の相続をするのかを確定させてもらい、相続の登記をしてから、賃貸借または売買契約をしたほうが良いと思います。
次に、相続の問題が解決した後ということになりますが、田畑を賃貸借または売買契約をする際にはご質問者様が農業従事者であり、農地として使用するのであれば農業委員会に許可をとれば、基本的には
問題ありませんが、違う場合には制約があります。

農業従事者以外の方が、その土地を農地以外の目的で賃貸借または売買契約をするには、その土地が農地ではないと、地目（土地の利用目的）を転用（名目上で農地ではないとする）することが必要になります。

この転用は、土地の大きさや、状況、立地など総括的に判断され、許可されるか どうかが決まりますので、安易にお答えできないため、詳しくは、地元の農業委員会にご相談されることをお勧めいたします。
農業従事者以外の方が、農地として使用する場合も、例外はありますが、基本的には農業委員会の許可が必要になりますので、こちらもご相談ください。

この度は、ご質問いただき誠にありがとうございました。