不動産売却みんなのQ&A

これまでお客様が築きあげ、また先代様から引き継がれた財産を確実に後世に引き継ぐには、お客様ご自身による生前の対策が何よりも重要となります。
特にお客様の財産は不動産が大半であるとのことです。不動産は現金や預金と異なり個別性が強く、所有される不動産の状況に応じて多様な相続対策が想定されることに加えて時間がかかることから、できる限り早めに着手することが必要です。
そこで、これからお客様が相続対策に着手されるにあたり、その基本と総論として（１）お客様の現状の把握（２）不動産の仕分け（３）個別対策についてご説明します。

（１）お客様の現状の把握

お客様ご所有の不動産について、所在・利用状況（自己使用／賃貸／更地／建付地）・面積・路線価・所有形態（単独所有／共有）・収支などを一覧化してみましょう。固定資産税評価証明書などが手掛かりになると思います。併せて、預金や保険などの金融資産や負債の状況、およびお客様の日常生活における収支や今後見込まれる出費も一覧化します。

この一覧表ができたら、お客様がお考えになっているご家族への分け方にもとづいて、現時点の相続税額を試算します。この結果が、今後の相続税軽減や納税資金確保などの対策の土台となります。

なお、不動産の調査や相続税額試算については、費用はかかりますが税理士などの専門家に依頼することを強くお勧めします。正確な不動産の調査や一覧表作成は、役所への調査などが必要であり、個人で行うには相当に手間と時間がかかるものです。また、インターネットの相続税シミュレーションは、不動産の個別性を反映させにくいことから正確性が期待できません。

（２）不動産の仕分け

お客様の現状把握と相続税試算により、今後の相続税納税の資金が不足するか否かが分かります。併せて、どの不動産が収益性が高いか、あるいは有効に活かしきれていないかが分かります。

これに基づき、保有されている不動産を①売らずに残しておく不動産（自宅など）②収益を得る不動産③生前に売却する不動産の3つに仕分けします。

このように仕分けすることで、個々の不動産に対して採るべき相続対策が見えてきます。

（３）個別対策

それでは、（２）で仕分けした項目ごとに、対策の立て方を見てみましょう。

①売らずに残しておく不動産（自宅など）

お客様が亡くなられた後も引き続きご家族が住む不動産、あるいは先祖伝来の思い入れのある土地などが該当します。これについては、今後想定される建て替えやリフォームの費用、および固定資産税など維持費の確保について対策を検討しましょう。

②収益を得る不動産

例えば好立地の駐車場はアパートなどを建てることにより、収益性が増すことに加え相続税評価額の軽減につながります。また、好立地にも関わらず収益性の低い老朽化したアパートなどの建て替えや買い替え、あるいは既存の賃貸借契約の見直しなどが挙げられます。その他には、収益性が高く今後の値上がりが見込まれる不動産については、想定される取引価額と相続税評価額との差による節税効果があれば、お子様への生前贈与も検討に値するでしょう。

③生前に売却する不動産

もし相続税の試算で納税資金が不足するとの結果が出たら、生前に不動産を売却して必要資金を確保しておくことがご遺族のためです。なぜなら、不動産は売りたいときにすぐ売れるものではありません。実際に相続が開始した際は、期限までに納税するために良質な不動産を安く売らざるを得ない事態も想定されるからです。

したがって、収益性が低く今後の改善が見込めない不動産については生前に売却し、納税資金や買い替えなどの資金とすることをお勧めします。

特にお客様は貸宅地（かしたくち、戸建て住宅への貸地）をお持ちとのことですが、これは一般的に収益性が低く相続税評価上も好ましくないため、早めに売却や交換などにより整理しておくことがよいでしょう。

最後に、ぜひとも遺言を書いてください。

お客さまによる遺言こそ、ご家族が互いに争わず円満に財産を引き継ぐことができる最良の対策です。