不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

相続した土地を売却するときの税金について教えてください

1月前に亡くなった父から、月極駐車場として活用している更地を3つ相続することになりました。



どの土地も固定資産税・維持費・管理する手間を考えると割に合わないので、すべて売却しようと考えています。

これを知り合いに話したところ、私のように相続した土地を売却した場合は税金が安くなる制度があると聞きました。



本当でしょうか?相続税が安くなったりするのでしょうか?

ご相談者様がお耳にされたのは、いわゆる不動産売却時おける相続税の「取得費加算の特例」です。

 

ご相談者様が相続した土地などを売却した場合、相続税のうち一定額を取得費に加算することを認める制度です。土地などの売却により生じた利益に対して課される所得税と住民税が安くなるというもので、相続税が安くなるわけではありません。

 

少し詳しく見てみましょう。

不動産の売却に関する税金は、基本的に以下のプロセスで計算されます。

 

1)不動産売却価格 - (不動産の取得費 + 不動産の譲渡費用)=譲渡所得

2)譲渡所得 × 税率=納付すべき税金

 

不動産の取得費とは、売却した不動産を取得するときに要した費用のこと。購入時の価格・仲介手数料・造成費用・登録免許税などのことです。

 

相続した不動産は、取得費が不明な場合が多いものです。その際は、概算取得費として売却価格の5パーセントを購入時の価格としたうえで、譲渡所得が計算されます。そのため、売却した際の譲渡所得、つまり不動産の売却による利益が大きくなり高額の税金が課されてしまいます。

 

そこで取得費加算の特例を用いて上記の「不動産の取得費」に、売却した不動産をお客様が相続した際に支払った相続税を加算します。その分、譲渡所得が少なくなるため、ご相談者様が支払うべき所得税・住民税も安くなるのです。

 

なお、ご相談者様は3つの土地を相続・売却とのことですが、売却する順番は納税者であるご相談者様の任意となります。したがって、もし税率の高い短期譲渡(お父様の所有期間を含めて、保有期間5年以内で売却)所得の対象となる不動産があれば、そちらから売却したほうがよいでしょう。

 

注意して頂きたい点は、以下のとおりです。

(ア)特例を受けるためには、相続財産の相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すること。

(イ)特例が適用されるのは売却した相続財産のみであり、売却しない相続財産に係る相続税は取得費に加算されないこと。

(ウ)相続税額の軽減適用により相続税を負担していない場合は、そもそも適用されないこと。

(エ)取得費に加算可能な相続税額は、債務額や売却した資産の額によって計算方法がことなること。

 

特に上記(エ)を考慮すると、この特例を受けるために確定申告を出す際は事前に税理士に相談・確認しておくことをお勧めいたします。

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