不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

姉に貸していた土地に、借地権は発生しますか?

姉が亡くなり、その全財産を私と弟で相続することになりました。


姉が住んでいた家は私が父から相続した土地に姉名義で建築した建物です。20年近く前から亡くなるまで(特に私から要求したわけではないのですが)、私名義の土地を無料で使用するのは申し訳ないと、姉が使用している土地面積に見合う固定資産税額程度のお金を払ってくれていました。

遺産分割協議で弟にこの話しをしたところ、弟から「姉から私に地代らしき支払いが発生している以上、姉の自宅が建っていた土地には姉の私に対する借地権が発生しており、これは相続財産の対象になるのではないか」という指摘がありました。



なるほどと思うのですが、そもそも私と姉は土地の貸し借りについて何も契約していません。また、姉が私に払っていたお金については姉の気持ちであり、地代という認識がありません。それに、この土地はもともと父のものであり、父の「子供たちで仲良く使って欲しい」との意向を受けて姉に貸していたものです。



それでも、弟の言うように姉と私には借地関係があり、これは相続財産となるのでしょうか?

ご相談内容を拝見する限り、ご相談者様はお姉様と土地賃貸借契約書などは締結しておらず、お姉さまのご自宅建築時も権利金の授受などは行っていないと考えられます。しかし、それを理由にご相談者様がお姉様に貸していた土地はお姉様の借地権ではないと判断することは、早計です。

 

本件土地について、税務署が借地権が発生しているか否かを判断する要素として、お姉様がご相談者様に支払っていたお金がご相談者様の固定資産税負担額と同等以上か、あるいは近隣の地代の相場と同水準か、ということが考えられます。

 

もしそうであれば、弟様のご指摘通りお姉様が使用されていた土地は借地権として、お姉様の相続財産として加算される可能性があります(そうであっても、本件の場合はゼロ評価となる可能性が高いと考えられます)。この件について亡くなったお父様のご意向やご相談者様のお考えは反映されないと思ってください。

 

懸念すべき点は、仮に使用貸借の範囲内と判断された場合でも地代らしきものが発生していますから、税務署が近隣の平均的な地代と比較して不当に低いと判断する場合は、ご相談者様とお姉様の間における贈与について疑われる可能性があります。

 

また、貸主であるご相談者様はお姉様から受け取っていたお金について毎年の税務申告は行っていますか?もしそうでなければ、金額の多寡によっては追徴がされる可能性があります。

いずれにせよ、ご相談者様の土地に相続財産となるお姉様名義の建物があり、お姉さまからご相談者様に地代らしき支払いがあった以上は、借地権の存否と評価などの扱いについて税務署の判断を仰ぐ必要があります。これについてはご相談者様がどのように税務署へ説明等を行うかによって結果が左右されると考えられますので、税理士とよく相談していただきたいと思います。

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