不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

相続税納税資金として、3人の子どもに共有で駐車場を遺そうと考えています

わたしは81歳で、妻はすでに他界しており子ども3人が相続人になります。



恥ずかしながら子ども達の収入が3人とも不安定なので、わたしが死亡した際に課される相続税の支払いに苦労するのではないかと心配しています。そのような中、工場に長年貸していた約900坪の土地の返却を受けたので、この土地を使って将来子ども達が必要になるであろう納税資金を用意することを考えました。



具体的には、わたしが生きている間は駐車場として賃貸に出しておき、死んだ後は子ども達に3分の1ずつ平等に相続させます。子ども達がすぐに売却すれば、諸々の相続税の納税資金に充てることができるのではないか?というものです。



納税資金対策に限らず、相続税対策として他に何か良い案がありましたら、教えてください。

ご相談者様のお考えは決して間違えているわけではありませんが、駐車場等の更地を納税資金用として相続人の共有で遺すことには、以下の問題点があると考えられます。

 

(1)一般的に駐車場の収益性は低く、その割には固定資産税が高いこと。また、減価償却がないため所得税負担が大きくなること。

(2)駐車場は相続税評価額上「自用地」として評価されるため、貸宅地と比べて相続税評価額が高くなること。

(3)ご相談者様の相続発生後にお子様方が売り急いだ場合、買主に足元を見られ想定外の安い価額で売却となる可能性があること。

(4)共有財不動産は、所有者全員の合意が無ければ売却も建物の建築もできない。これらをめぐり、所有者間で後々の揉め事の原因になりやすいこと。

これらの問題点を解決する一つの案として、生前にご相談者様の土地を売却し、その売却資金で貸アパートや賃貸用マンション1室などの収益物件を、可能な限り都心に近い地域で、そして同じ価額で3つ購入し、お子様ごとにそれぞれ物件を特定して相続させる旨の遺言を遺すことをご提案します。

これにより、上記(1)から(4)の問題は以下のような改善が望めます。特に(2’)は、相続税対策として有効です。

(1`)駐車場に比べ収益性が高くなり、また、減価償却が計上できるため相対的に所得税負担の軽減が期待できること。

(2`)駐車場として相続する場合に比べて相続税評価額が下がるため、相続した後も売却せずに保有し続ける可能性が高まること。

(3`)売却するとしても都心またはそれに近い地域の不動産は競争力が高いため、値崩れした金額による売却の危険性が低いこと。

(4`)ご相談者様による3つの不動産の相続人をそれぞれ指定した遺言により、円満な相続が期待できること。また、不動産は共有ではなくお子様それぞれの単独所有権になるため、売却・保有などお子様それぞれのご意思に沿った活用が可能になり、お子様たちの間で揉め事がおきる可能性が無くなること。

ご相談者様の土地は大きく資産価値も高いと思われるため、いろいろな選択肢があるかと思います。まずは経済的合理性があり、かつ相続人となられるお子様にとって負担や揉め事の要因にならないようにすることを念頭に、対策をご検討いただきたいと思います。

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