不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 相続について

農地の売却

お問合わせ内容【No.229】



お世話になります。
土地は農地ですが、30年以上前に購入し、父が亡くなり名義変更もしていません。

県外なので、頻繁に現地の状況が確認できていませんが。

3年ほど前に、現地確認したところ、近隣の方の無断駐車、雑木がある状況です。

土地の売買はできるのでしょうか?

又、近隣住民に土地を奪われる可能性はあるのでしょうか?

返答お願いいたします。

回答【No.229】

 

早速ですが、ご質問に関し、お答えを致します。

まずは、売却をする前提として、お父様からご相談者への所有権移転つまり相続登記

を行う必要がございますが、これについては、農地であるが故の特別の手続は不要です。

その意味を解説します。

農地を他人に売ったりして農地の名義を書き換えるには、農地法の許可が必要です。

なぜなら農地を自由に手放せるとしてしまうと、農業を安易にやめる人が増えて、

食料供給に影響がでてしまうという理由からです。

そのため農地の名義変更は、農地法の許可がないとできないようになっております。

しかし農地の所有者が死亡して農地の相続が発生した場合、農地法の許可は「不要」

とされております。

名義変更後、売却が可能かどうかについてお答えします。

これに関しては、地方によって扱いが変わりますので、結論から申し上げると

土地所在地の「農業委員会」に相談するのがよいかと存じます。

農地の売買は、農地法という法律の制限を受けており、個人間で同意すれば

売買ができる土地ではありません。

関連する農地法の一部をご紹介すると、同一事業(農業)の目的に供するために

4ヘクタールを超える農地を農地以外のものにする場合には、

都道府県知事経由で農林水産大臣の許可を受けなければなりません。

それ以外の転用(4ヘクタール以下の場合など)は、農業委員会経由で

都道府県知事の許可を受けなければならないことになっています。

ただし、その農地が市街化区域内にあれば、あらかじめ農業委員会へ

届け出をするだけで足ります。

※いずれにしても、広さや立地(市街化区域内なのか市街化調整区域内か)

によっても取扱いがかなり違ってくるということです。

ご自身で調査することも可能ですが、該当地のもよりの不動産業者へ連絡すれば

農業委員会への確認も含め、売却の可能性をあたってもらえますので、

そうされることをおすすめいたします。

また、ご質問にある土地を奪われる可能性があるかという質問ですが、

結果として、「善意の占有者」が20年以上、自らのものとして、建物等を作って、

占有していた場合にあたると判断される場合は、可能性があるということになります。

そこで、今すぐに行う事は、土地を整備し、車両の所有者から駐車料金をとって、

「賃貸借契約」を行うか、無料でも構いませんが「使用貸借契約」を書面で交わす

事をお勧めします。ポイントは、使用する方へ、他人の土地であると認識させる事と

それに対する、証憑を得ることです。

以上が、質問に対する回答とさせていただきます。

有限会社拓実住宅/イエステーション浦添宜野湾店
TEL:098-877-0888/FAX:098-879-0251

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