不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

広大地評価の見直し後の、相続対策について教えてください

税理士さんから「今年から広大地の評価方法が変わった」と聞き、私が所有している約1,200坪の土地について評価をしてもらいました。



その結果、改正前に試算してもらった評価額より約1.5倍に上昇することになり、相続税額は約1億円も増えるとのことでした。以前からこの土地の相続税対策についていろいろと検討していましたが、ここまで相続税が上がってしまうと私が遺す預金や家族の資産状況では、とても支払えそうにありません。



今回の評価方法の見直しに対応する、何か有効な相続税対策はないでしょうか。

広大地評価方法の見直しにより、ご相談者様に限らずほとんどの人が昨年比で相続税評価額が大きく上昇してしまいます。本件については、以下2つの対応策が考えられます。

 

(1)不動産鑑定評価の実施

相続税を申告する際の相続税評価額は、国税庁による「財産評価基本通達」に記載の方法により算出することが一般的です。

 

一方で、不動産鑑定士が算出した鑑定評価額を基準に相続税を申告することも基本的に認められています。もし鑑定評価額が一般的な方法により算出された相続税評価額よりも低い場合、相続税はその分低くなりますので有利です。

 

鑑定評価額は、相続税評価額よりも不動産の個別性を色濃く反映した金額となります。もしご相談者様の所有地が整った形をしていない・前面の道路が狭い・建物を建てる場合の用途範囲が狭いなどの好ましくない特性がある場合は、相続税評価額よりも鑑定評価額のほうが低くなる可能性がありますので、不動産鑑定士に鑑定評価額の算出を依頼してみることが一案です。

 

ただし、鑑定評価額を出してもらうためには不動産鑑定士に決して安くはない費用を支払わなければならないことと、不動産鑑定評価額に基づく相続税申告は必ずしも認められるわけではないことに、注意が必要です。

 

(2)生前のご売却またはお買い替え

本件不動産の売却金額が実際の相続税評価額よりも低かったとすると、その売却金額による相続税申告となり「評価減」になりますので、売却したほうが有利です。

 

また、仮に売却価額と相続税評価額が同一だったとしても、売却価額は税金や諸費用などを控除した手取り金額となりますから、いずれにせよ相続税申告上は評価減となります。その売却資金を生前贈与したり、収益性の高い不動産に買い換えることも選択肢の一つと考えられます。

 

特にご相談者様の所有地は約1,200坪と大きいことから、買い手は不動産デベロッパーが第一の候補と想定されます。一般的に不動産デベロッパーの買取金額は、それ以外の業態の企業や個人が買い取る金額よりも坪単価ベースで低くなる傾向があります。一度不動産会社などに、所有地の売却価額査定を依頼してみてはいかがでしょうか。

 

しかしながら、お客様の生前に売却するとご遺族様が「相続税の取得費加算の特例」(相続した土地を売却した際に相続税のうち一定額を取得費に加算することを認め、譲渡益に対する税金を低くできる制度)が使えなくなることにご注意ください。

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