不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 市街化調整区域

市街化調整区域の土地売却について

お問合わせ内容【No.417】
茨城県鹿嶋市の市街化調整区域の小さな土地があります。売却できるのでしょうか?
また買主を探す方法、売却の手順はどのようにしたらよいのでしょうか?

回答【No.417】

売却は条件によって、可能性があります。
まずは、市街化調整区域について、説明します。

市街化調整区域は市街化を抑制する目的の区域です。原則建物は建てられません。例外的に建築が認められることはありますが、一般の人が住宅を建築することは原則として認められていません。
詳しくは地元役所の建築課にお尋ねください。
なお、以前は「既存宅地」と言う制度があり市街化調整区域でも以前宅地として利用されていた土地は申請により建築を許可する救済措置がありましたが2001年度の改正で5年間の経過措置後廃止になりました。

売却の方法を1から4に列挙しましたので、参考にして下さい。

  1. 一般の人が住宅を建築することができないので、お客様の土地の需要は限られます。市街化調整区域の土地を購入できる方は、現在農業を営んでいる人に限定されます。売却するには、隣接する農家の方に購入の打診をされてはいかがでしょうか?
  2. 地元の農業委員会に売却斡旋を申し込むことです。1の方法も、この方法も売却に至る事は少なく、売却に当たっては長期戦を覚悟しなければなりません。
  3. 市街化調整区域でも、建物を建てる目的で売却が厳しいのであれば、建物を建築しないで土地を利用する資材置場、駐車場等として利用される買主を探されるのも、売却出来る方法です。
  4. その他の売却の可能性では、以前宅地として住宅が建てられていた可能性があります。この場合は「既存宅地」として認定される可能性があります。お客様の土地の地目と取得経緯を登記所で調べてください。既存宅地は2001年の改正で廃止になったと申し上げましたが、法律が適用される以前から建っている住宅も少なからず存在します。後からできた法律によって個人の権利を否定し「今後は建て替えなども一切認めません」というのは納得できなく個人の権利侵害に繋がるでしょう。市町村ではこのような土地を救済する制度を設けている市町村もありますので一度地元役所の建築課に相談してください。該当する市町村が救済措置をされ、且つ以前建築されていた土地の地目が「宅地」であれば建築許可が下りる可能性があります。又、売買契約に当たって注意していただきたい事があります。今回救済措置で売却できても所有者が第三者に変わった場合は、将来、買主が建替え、売却が自由にできるとは限りません。この点を地元役所の建築課に確認してください。確認の結果「建替え」「売却」ができないようであれば、契約時、その点を記述した覚書を作成して、将来トラブルに巻き込まれないよう注意して下さい。

又、その他の条件で建築が可能な場合を記述しましたので、参考にして下さい。
現在は農林漁業を営む人の住宅など一定の条件の建築物であれば、認可が下りる制度があります。
市街化調整区域内でも沿道サービスの建築物は地元の開発審査会の審査が下りれば建築が可能になっています。
いずれにしても市街化区域内の建築は厳しい規制がされているのが現状です。
売却に苦労されると思いますが是非売却出来るようお祈り申し上げます。
詳しくは地元役所の建築課及び農業委員会にご確認ご相談ください。

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