市街化調整区域内の養鶏場売却

お問合わせ内容【No.227】

はじめまして。

現在養鶏場を営んでいる者です。

土地・家屋の名義は、祖父。

経営は孫で営んでいます。

いずれは経営をたたみ、祖父が亡くなった後は

土地・家屋を手放したいと考えているのですが、

養鶏場の解体費用がどれくらいかかるのか、

本当に売買できるのか等、不安が沢山あります。

できるだけ借金をしないで済めばいい・・・と思っていますが、

土地は約7,300平方メートル(田 1,482、宅地 423、宅地(農施田)4,231、

宅地(農施畑)154、雑種地974)

家屋は約405平方メートルあります。

固定資産税は、約14万ほど払っています。

突然広い土地を相続してしまったら、どれだけお金がかかるか想像できません。

どちらに相談すればいいのかもわからず、困っています。

よい方法があればご教授お願いします。

公開日時 : 2017年04月17日
カテゴリー : 市街化調整区域

回答【No.227】

お問合せありがとうございます。

私がいる場所が宮崎なので、宮崎の事例で回答いたします。

結論としては売れると思います。

場所を見ていないので明確には言えませんが、立地条件により価格がかなり変わります。

まずは、売却にかかる諸経費を概算し、売却の可能性を不動産業者にあたってみてもらうのが

よいと思います。

以下、詳細内容をお伝えします。

売却にあたって、価格に大きく影響することとして、市街化区域か調整区域化にあるかが重要です。

市役所などで用途地域を調べることができます。

市街化区域→「すでに市街地を形成している区域」および

「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、

「道路」「公園」「下水道」の整備が重点的に行なわれる地域です。

一般のお仕事をされている方が建築出来る地域です。

市街化調整区域→市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」であり、

自治体などによる都市基盤(ライフライン等)の整備も行なわれないことが原則となっている地域です。

そのため、一般住宅の建築は通常認められておらず、農業やコンビニエンスストア、

ガソリンスタンドなど沿道サービス業をされる方が建築出来る地域です。

売却する上でのデメリットとして考えられることは、上下水道が整備されていない場合が多い為、

それらの引き込みが必要な場合、価格交渉が入る可能性が大であることなどです。

参考までに、弊社が営業している宮崎市の場合は、昭和43年以前に建物が建っていた証明

(閉鎖謄本、謄本で確認)ができれば、市街化区域と同じように一般のお仕事されている方でも

建築をすることが出来ます。→建築指導課で事前打ち合わせが必要です。

建物の建築が可能だとした場合、養鶏場のまま、養鶏場を経営される方のみを売却対象にしていくよりも

より広く買主様を探したほうが良いと思いますので、建物解体も視野に入れての売却をお勧めします。

解体費用は宮崎の場合、木造で坪あたり2.5万円ぐらいみておく必要があります。

鉄骨の場合は、基礎がどのくらい入っているかにも寄るので別途見積りをなさってみてください。
今回は養鶏場なので、土の入れ替えも必要になると思います。

農地・畑の部分は、農業委員会への事前打ち合わせが必要になります。

買主一人につき500㎡(委員会によっては550㎡まで考慮あり)しか購入を認めず、分筆測量も必要です。

広大な土地の為、一括で購入される方も少ないでしょうが、不動産会社にご相談いただければ、不動産会社を介して、
分譲販売目的の建築メーカー等にも話を持ちかけてくれますので、

ご自身で何箇所にも連絡や相談していただく必要はございません。

上記の件(解体費用、上下水道引込、土の入れ替え、測量)の見積りも含め、不動産仲介業者にて手配が可能です。

相続に際して、相続税がかかるのか、かかる場合はどのくらいかかるのか、ご心配のことと存じます。

これに関しても、一般的には税理士への相談が必要になりますが、特に今回のような広大地の評価に

ついては、評価する税理士によって評価額がかなり変わってくるという可能性もあります。

不動産業者にご相談されて、税理士を紹介してもらい、何名かの税理士に話を聞くのもよいかと存じます。

測量図、謄本などがございましたらご持参の上、お近くの不動産会社にご相談ください。

詳しいお話をさせていただくことが可能です。ご来店お待ちしております。

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