不動産売却みんなのQ&A

回答【No.158】

ご質問者　様

この度は「不動産売却相談室」にご相談ありがとうございます。

早速ですが、質問の回答をさせて頂きます。
ご質問は、残債がある不動産を賃貸にしてあり、買い替えかローンの借り換えに
悩んでおられるのですね。

まずは、ご所有のマンションの賃貸借契約について種別をご確認下さい。
賃貸借契約には、普通借家契約（一般的な賃貸借契約）」と「定期借家契約」とがあります。
このふたつの契約を簡単に説明いたします。

普通借家契約の主なポイント

●契約期間

契約期間は1年以上で設定します。通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。

●借り主からの中途解約

中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、
直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。

●貸主からの解約

借り主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、
契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由
（どうしてもそこに住まなければならないなど）がない限りできません。

定期借家契約の主なポイント

●契約期間

契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、
確実に明け渡しを受けることができます。

●契約の締結方法

契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。
また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、
期間の満了とともに契約が終了することを借り主に説明しなければなりません。
貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、
普通借家契約となります。

●中途解約

居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借り主に転勤、療養、親族の介護など、
やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、
借り主から解約の申し入れができます。

●契約終了時

契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、
借り主に契約が終了することを通知する必要があります。
なお、貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。

●普通借家契約の定期借家契約への切り替え

定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、
それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借り主を保護する観点から、
借り主と物件が変わらない場合、当分の間、定期借家契約への切り替えは認められていません。
しかし、平成12年3月1日以降に締結された普通借家を定期借家に切り替えることは可能です。

と、賃貸借契約でもこれほどの違いがあるのです。
まずは賃貸借契約の種別をご確認頂き、定期借家契約であれば、契約解除後に
ご自身のマンションにお住まいになる事が可能です。
ただし、普通借家契約の場合は「貸主が自分で利用するから」という理由だけで
正当事由を認めてもらえるものではありませんのでご注意を。
平成12年3月1日以降の契約で借主様が定期借家契約に切り替える事に合意されるようなら、
再契約をする事をお勧めします。是非ご確認下さい。

さて、買い替えとローンの借り換えについてですが、ご相談頂いた内容から、
ご自身のマンションの売却額から住宅ローン残額を精算出来ないようですので
自己資金の持出が必要になります。貯金が無いということですので、持出が難しい
と仮定しますと、金融機関の抵当権を抹消できませんので、売却が困難になるかと思われます。

現在、住宅ローンと賃貸の家賃支払いの二重返済になっておりますので支払いも
厳しいかと思います。一部繰り上げ返済をして住宅ローン残額を少なくできれば、
売却時にも有利になると思われますが、それが難しいようであれば、
一度、ご利用の金融機関はじめ、いくつかの金融機関へ借り換えについてご相談されることを
お勧めいたします。ケースによっては、次の物件を購入する際に借入金を完済するための
不足分を加算して融資してくれる金融機関もございます。