不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 相続について

贈与税・相続税について

お問合わせ内容【No.166】

外国人の方と結婚して子供にも恵まれ、その義両親とも同居しているのですが、
義父が転職し、ボーナスがなくなってしまいました。
収入も少し減ったようです。
今まで組んでいたローンでは生活が厳しく、わたしたち子供世帯に
頼ってくるほどです。
設定の変更をしようにも、義父の勤続年数が短すぎて家を
売却しなければならないのが怖いと言われました。

そこで旦那(義父から見て子)の名義に変えたらどうだろうかと言われたのですが、
やはり贈与という形になりますよね。
相続は生きているうちは出来ないのでしょうか?
買い値が4000万円ほどの家なのですが、贈与税・相続税
それぞれどのくらいかかるのでしょうか。

以上

回答【No.166】

この度は「不動産売却相談室」へご相談いただき、
誠にありがとうございます。

まずは贈与税・相続税を考える前に確認すべきことがあります。
住宅ローンお借入の際、現在のお住まいの土地・建物に「抵当権」というものが
設定されていると思います。「抵当権」が設定されている土地・建物は、
勝手に名義を変更することはできません。
住宅ローンを返済している金融機関(保証会社)の承諾が必要になります。
ご質問者様のご主人様に名義を変更するのであれば、ご主人様が住宅ローン審査を
パスしたうえで、義理のお父様と連帯して住宅ローンをご返済していくのか、
すべてをご主人が返済していくかたちにするのか金融機関と相談することになります。
それにより、ご主人様が不動産の所有権の持ち分をどれだけ持つのかを決め、
その所有権の移転を「売買」するのか「贈与」するのかを決めていくことになります。
ちなみに親子間でも「売買」は可能です。適正価格で売買しないと贈与とみられる場合がありますので、
この点は注意が必要です。

以上のように、義理のお父様名義の住宅ローンが残っている場合は、
住宅ローンの取扱いについて、まずは借入先の金融機関と相談することが先決です。
尚、ご質問にある贈与税の計算方法は、買った時の金額を元に計算するものではありません。
都市部の宅地は、接する道路に価格が付けられており(路線価)その価格に基づいて計算されます。
建物の評価額は、固定資産税評価額となります。

また、義理のお父様ご存命中は、贈与の扱いになります。
生前贈与の特例として相続時精算課税という特例が使える場合もありますが、
こちらの内容では判断いたしかねますので、詳細については、
最寄りの税務署に直接お聞きいただくのがよろしいかと存じます。

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