不動産売却みんなのQ&A

2020.10.22 道路関係について

一軒家の売却について（築２５年、権利複数人の私道あり）

お問合わせ内容【No.139】

以下相談させていただきます。

実家の両親が居住する一軒家の売却について、お問合わせです。
私は娘で、結婚して別のところに住んでいます。
家は埼玉県富士見市という立地で、閑静な住宅地、
駅徒歩15分内、築２５年ほど経過しており、
購入当初は一億円ちかくしたそうです。
両親は、高齢になったため、持ち家を売却し、
手狭なマンションを購入あるいは賃貸にて居住したいと考えているとこのことです。
そこで早速チラシをよく入れている大手不動産会社に
査定を申し込んだところ、

○　家の前の道が私道であり、権利が複数人に渡っている。
（誰と誰かは判明しており、存命で確認可能です。）
両親ももちろんこの権利者の一人であるが、権利書？などを
とるために司法書士などにお願いするための費用が二百万ほ
どもかかる、面倒な物件である

○　売ることはできるが、築年数と上の手数料を考えて2000万
ほどにしかならない

以上のことを言われ、すっかり意気消沈、売る意欲をなくしています。
25年前とはいえ1億円で購入した土地・建物が2000万円ほどになって
しまうのは適正なのかどうか（上の情報だけでは不十分でしたら、
一億円の物件が2000万円になることはよくあるのかどうか）
私道の権利分割にともなう書類の入手のための経費が200万円も
かかるのかどうか、お教えいただければ幸いです。

お忙しい中まことに恐縮ですがどうぞお知恵をお貸しいただければ幸いです。

以上

回答【No.139】

ご質問者様
この度は「不動産売却相談室室」サイトをご利用頂きまして
ご質問ありがとうございます。
宇野が回答させて頂きます。

○私道に関して

私道に関しては、調査をさせて頂かないと何とも言えません。
ただ、建築基準法上に定められた「位置指定道路」に認定されている私道で、
その持分（権利）を所有しているものであれば、持分が複数人に及んでいても
関係ないものと思われます。
どういった理由で司法書士等にそれだけの費用が掛かるのか
内容をよく確認してください。

※司法書士の方にどのような依頼をされたのかが
ハッキリしませんが、費用の内訳を列挙します。
ご参考の上、司法書士の方にご確認ください。

（売却に際し）
①事前調査（全部事項証明書（謄本）の取得）
②住所・氏名変更登記（登記と現況に差異がある場合）
③委任状作成（引渡時に立会いできない場合）
④抵当権抹消（残債がある場合）
⑤本人確認資料の作成（権利証を紛失した場合）
⑥出張費（実費、所有者が遠方の場合）
⑦その他の必要書類作成（合意書等）

今回のケースでは、

高額になる可能性があるのは⑦です。

ご質問にある「私道の権利分割に伴う書類の
入手」に関わる調査料と書類作成料でしょうか。
何らかの合意書の作成が必要になる場合、
近隣の方を訪問して署名・捺印をしていただく
ことになりますので、それなりの手間と時間が
かかります。

しかし、

先の回答に記載されているように私道が
「位置指定道路」となっていれば、
調査費用をかけずにご売却できますので、
この点を再確認してみてください。

○価格に関して

富士見市関沢周辺の土地相場を見ますと、坪単価50万円位～のものが多いようです。
所有している土地面積に上記坪単価を参考に計算してみて下さい。

※駅の距離・土地の形・接道・周辺環境等により価格は変わります。
現在販売されているもので駅徒歩10分以内で坪単価70万円以上のものもあれば、
間口の狭い旗竿地などは坪単価20万円台という物件もございます.

建物に関しては、木造建築で25年経過していますと査定評価としては、
若干プラスされるか
されないかという経過年数ですので、土地価格として見ておいた方が良いかもしれません。
ご相談されているのが大手の不動産会社さんということですので、
価格の根拠（周辺事例等）私道に関しても納得出来るまで説明を受けた方が
よろしいかと思います。

以上　参考になれば幸いです。

ご質問者様の目的に合ったご売却の成功を祈っております。