不動産売却後は確定申告が必要？流れや必要書類をチェック！

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産売却で利益が出たら、確定申告が必要です！

慣れない不動産売却が終わってホッとしたのもつかの間、確定申告をせずにいると延滞税や無申告加算税などのペナルティが発生してしまう可能性があります。

なお、不動産を売却しても確定申告をしなくて良いケース、しなくても良いけどした方がお得になるケースなどもあります。

そこで今回コラムでは、不動産売却で確定申告が必要なケース・不要なケースをそれぞれ解説。

確定申告が必要な場合の手続きの流れや税金の計算方法、必要書類などもご紹介しますので、不動産売却の予定がある方はぜひチェックしてください。

不動産売却後、確定申告は必要？

確定申告が必要な場合、不要な場合は次の通りです。

【確定申告が必要な場合】

• 不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合
• 譲渡所得税の特例や控除を受ける場合
• 不動産売却で赤字になり、税制の特例を受ける場合

【確定申告が不要な場合】

• 不動産売却で利益が0円、または赤字の場合

不動産売却後に確定申告が【必要】な場合

基本的に、不動産売却で利益が出たら確定申告が必要です。

ただし、「売買契約書上の売買価格」ではなく、不動産の売却収入から取得費、譲渡費用、減価償却相当分を差し引いて残った譲渡所得を指します。

■譲渡所得＝不動産の売却収入－（取得費＋譲渡費用）

取得費とはその不動産を購入するためにかかった費用、譲渡費用とは売却するためにかかった費用です。

例えば3,000万円で購入した不動産が5,000万円で売れた場合、譲渡所得は2,000万円。

この場合は確定申告が必要です。

2,000万円の譲渡所得に対して、譲渡所得税を計算し、確定申告で申告・納税します。

必要な確定申告を期限内に正しくしなかった場合、延滞税や無申告加算税、過少申告加算税などのペナルティが課せられます。

意図的に利益を隠していたなど悪質と判断された場合は、さらに重たい重加算税が課せられる可能性も。

また、不動産売却の条件によっては、譲渡所得税の控除や特例などを受けられる場合があります。

税制の特例を受けるためには、確定申告が必要となるのでこの場合も忘れずに期限までに申告したいものです。

不動産売却後に確定申告が【不要】な場合

一方、下記のように不動産売却で利益が出なかった場合は、譲渡所得税が課せられる譲渡所得がないため、確定申告は不要です。

・5,000万円で買った不動産を2,000万円で売った場合

→赤字なので確定申告は不要

・3,000万円で買った不動産が2,500万円で売れ、譲渡費用に500万円かかった場合

→譲渡所得は0円なので確定申告は不要

なお、譲渡所得で赤字になった場合は確定申告の必要はありませんが、確定申告をすることで節税できる場合があります。

税制特例を適用するケース

譲渡所得が大きいと、その税金負担は思いのほか大きなものになります。

確定申告をして特例を適用することで負担を軽減できるので、忘れずに申告しましょう。

代表的なものをご紹介します。

■3,000万円の特別控除

マイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。

譲渡所得が3,000万円以下なら、譲渡所得税はかかりません。

■軽減税率の特例

譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が定められています。

所有期間が10年を超えるマイホームの売却で一定の条件に当てはまる場合は、譲渡所得税の軽減税率が適用されます。

長期譲渡所得税率15％が、6,000万円以下の譲渡所得については10％となります。

■譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを売却して損失（赤字）が出た場合、その損失分をその年のほかの所得から差し引くことができます。

損失分を控除して所得が下がることで、その年の所得税が下がります。

その年で損失を控除しきれない場合は、翌年から3年以内に繰越控除ができます。

不動産売却の確定申告の流れ

不動産売却の確定申告は、売却翌年の2月16日～3月15日が期限です（曜日などによって異なる年もあります）。

確定申告のおおまかな流れは次の通りです。

1. 必要書類をそろえる
2. 譲渡所得額と税額を計算する
3. 書類を作成して申請・納税する

書類の作成方法、譲渡所得税の計算方法もあわせて見ていきましょう。

【1】必要書類をそろえる

確定申告書と譲渡所得の内訳書のほか、不動産売買契約書、取得費や譲渡費用の領収書などが必要となります。

詳しくは次のブロックでご紹介します。

【2】譲渡所得額と税額を計算する

譲渡所得税の計算式と、譲渡所得税率は以下の通りです。

■譲渡所得＝不動産の売却収入－（取得費＋譲渡費用）

■譲渡所得税額＝（譲渡所得－特別控除） × 譲渡所得税率

【譲渡所得税率】

また、建物は古くなるごとに価値が下がるため、経過年数による価値減少分を減価償却費として取得費に反映します。

計算式は以下の通りです。

■減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率は建物の構造によって定められており、たとえば木造住宅は「0.031」です。

3年前に3,000万円で購入した木造住宅の場合で計算すると、「3,000万円×0.9×0.031×3＝251万1千円（減価償却費）」となります。

具体的な例で、譲渡所得税を計算してみましょう。

■築3年の木造住宅

■購入価格：3,000万円

■売却価格：7,000万円

■譲渡費用：500万円

■減価償却費：251万1千円

譲渡所得は以下の計算になります。

【譲渡所得】

7,000万円－（3,000万円＋500万円＋251万1千円）＝3,248万9千円

なお、マイホームの売却の場合は3,000万円の特別控除が適用となり、課税譲渡所得金額は下記のように計算します。

【課税譲渡所得金額】

3,248万9千円－3,000万円＝248万9千円

所有期間が3年なので、短期譲渡所得税の適用となります。

248万9千円×39.63％＝98万6,390円

不動産の売却でかかる税金には、譲渡所得税のほか印紙税や登録免許税、消費税などがあります。

こちらのコラムでも4つの税金について詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。

空き家の売却でかかる税金は？算出方法や特別控除を知っておこう

【3】書類を作成して、申請・納税する

不動産売却による譲渡所得税は、給与所得などとは別に計算をする「申告分離課税」です。

「申告分離課税用の確定申告書」と「譲渡所得の内訳書」、そのほか取得費や譲渡費用の領収書などを添付して住所を管轄する税務署へ申告します。

確定申告の期限は、売却翌年の2月16日～3月15日で、納税の期限も同じです。

不動産売却の確定申告で必要な書類

不動産売却の確定申告に必要な書類は以下のようなものです。

• 確定申告書第三表（分離課税用）
• 確定申告書第一表及び第二表
• 譲渡所得の内訳書

確定申告書第三表には譲渡所得額と譲渡所得税額、内訳書には売却した不動産に関する情報、売却金額や取得費、譲渡費用を記載します。

確定申告書第一表、及び第二表は給与所得や事業所得などの総合課税について記載します。

これらの様式は税務署で入手できるほか、国税庁の確定申告書作成コーナーでも作成できます。

• 購入時、売却時の不動産売買契約書
• 登記事項証明書
• 取得費（不動産の買入代金や仲介手数料、登記費用など購入時にかかった費用）
• 譲渡費用の領収書（売却する際に支払った仲介手数料や建物取壊し費用、立退料）

不動産の登記情報や売買情報、取得費、譲渡費用を証明するための書類です。

そのほか、特例申請の有無によっては戸籍の附票の写しや譲渡損失の明細書、ローン残高証明書などが必要となります。

なお、不動産売却にかかる費用やその節約方法は「家の売却にかかる手数料や税金の目安は？内訳と節約方法をご紹介！」でもご紹介しています。

こちらのコラムもあわせてチェックしてくださいね。

不動産売却で利益が出たら確定申告が必要！

不動産売却で利益（譲渡所得）が出たら、確定申告が必要です。

必要な確定申告を期限までに正しく行わないと、延滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられてしまいます。

不動産売却で譲渡所得が0円の場合は、譲渡所得税はかからないので確定申告は不要です。

ただし、赤字になった場合は確定申告で損益通算することで、節税できるケースがあります。

また、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例を適用させたい場合も期限内の確定申告が必須です。

不動産売却の確定申告は、売却翌年の2月16日から3月15日が期限。

申告分離課税といって、給与所得などとは別に税額を計算します。

取得費や譲渡費用をしっかり計上することで譲渡所得税の節税につながります。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！