不動産売却の流れを解説！必要な準備や書類も確認！

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

初めての不動産売却では、どのように進めるのか、何を準備するのか、わからないことだらけですよね。

不動産売却の流れや必要書類を事前に把握しておけば、余裕をもって準備できるでしょう。

そこで今回のコラムでは、不動産売却の流れについて、売却開始から売却後の確定申告までをご紹介！

売却前に準備すべきことや必要書類についてもお伝えします。

不動産売却の流れを解説！

不動産売却の一般的な流れは以下の通り。

1. 不動産会社へ査定を依頼
2. 不動産会社と媒介契約締結
3. 売却活動
4. 不動産売買契約締結
5. 決済・引き渡し
6. 確定申告

それぞれについて詳しくご紹介していきますね。

【1】不動産会社へ査定を依頼

査定とは、物件がどのくらいの価格で売れそうか不動産会社に価格を付けてもらうことです。

まずは不動産会社に査定を依頼し、物件の査定価格を把握しましょう。

査定の種類は「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。

• 机上査定：物件の住所や面積、築年数などの情報からおおよその価格を査定する
• 訪問査定：実際に物件や周辺環境を確認し、詳細な価格を査定する

査定は複数の不動産会社に依頼し、査定結果や対応を比較して検討するのがおすすめ。

インターネットの一括査定サイトなどを利用して机上査定を行い、その中から数社を選んで訪問査定を依頼すると良いでしょう。

ただし、査定価格が一番高い不動産会社へ依頼すれば良いとは限りません。

査定価格に根拠があるか、対応は信頼できるかといった点なども判断材料です。

【2】不動産会社と媒介契約締結

査定結果や対応などから売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

不動産媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、契約内容には以下のような違いがあります。

「不動産売却の媒介契約とは？種類や選び方、契約時の注意点もご紹介」では、媒介契約の詳しい説明や、どんな場合にどの契約が良いのかといった点についてご紹介していますので、あわせてご覧ください。

【3】売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を決め、売却活動をスタートします。

インターネットの情報サイトやチラシなどに物件情報を掲載したり、不動産会社の顧客へ案内をしたりして購入希望者を募ります。

購入希望者からの問い合わせがあれば、内覧対応も行います。

内覧前に清掃やハウスクリーニングなどで室内をきれいにしておけば、物件の印象がアップして売却につながりやすくなるでしょう。

その後、購入希望者と条件交渉を行い、購入申し込みを受けて買主を決定します。

【4】不動産売買契約締結

不動産売買契約では、重要事項説明書と契約書の内容を読み合わせ、契約内容や条件に問題がなければ契約書に署名捺印し、契約締結となります。

契約書や重要事項説明書では、特に以下のような内容を確認しましょう。

• 売買物件の詳細 物件と一緒に引き渡す設備
• 物件価格、手付金、支払日
• 引き渡し日
• 所有権の移転について
• キャンセル時の違約金について
• 税金の清算について
• 住宅ローン特約
• 契約不適合責任の期間　など

このとき、物件価格の5％～10％程度の手付金を受け取るのが一般的です。

手付金は、買主から売主へ支払われます。

手付金は契約のキャンセルがあった場合の違約金の役割も持っています。

また、買主が住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで住宅ローンの申し込みを行います。

【5】決済・引き渡し

契約日の後日、残金決済と同時に物件の引き渡しを行います。

買主が住宅ローンを利用する場合は、ローン実行により決済となります。

住宅ローンが残っている物件の売却では、売却と同時に売却金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きも行います。

不動産会社への仲介手数料支払いは、不動産売買契約締結時に半分、引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的で、このタイミングで支払い完了となります。

【6】確定申告

不動産売却で利益（譲渡所得）が出たら、確定申告が必要です。

不動産売却の利益とは、売却金からその不動産を購入するのにかかった費用（取得費）と、不動産売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額です。

■譲渡所得＝売却金－（取得費＋譲渡費用）

確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日（曜日によって日にちがずれることがあります）。

物件や売却の状況によっては税金の控除を受けられるケースもあるため、忘れずに確認してくださいね。

不動産会社に相談してから売却・引き渡しまでにかかる平均期間は、3〜6カ月程度といわれています。

それぞれの工程でかかる期間や、売却が長引いてしまう原因などもこちらのコラムで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

不動産売却の平均期間は？スケジュールや長引く要因もチェック！

不動産売却の流れを把握したら準備したいこと

不動産売却の流れは上記でご紹介した通りですが、実はその前に自分で確認しておくべきこともあります。

不動産会社に依頼をする前に、以下の2点を確認しておきましょう。

売却相場をチェックする

不動産ポータルサイトなどを利用して、同じエリアで似たような物件の売却価格をチェックし、だいたいの相場を自分でも把握しておきましょう。

売却相場を知っておくことで価格帯のイメージがつき、不動産会社が提示する査定額が高すぎる・安すぎる場合にも気付けるようになります。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンが残っている物件は売却時にローンを完済する必要があり、その際は売却金を充てるのが一般的です。

売却価格の見込みが住宅ローンの残債に満たないなら、自己資金を足して完済しなくてはいけません。

住宅ローン残債によって資金計画が変わるので、必ずチェックしましょう。

売却の目的を整理する

不動産を売却する前に、今一度売却の目的について考えてみましょう。

目的や理由によっては、売却ではなくリフォームなどで済む場合などもあります。

目的と予想される売却益によっては、売却を再検討する必要がある場合もありますので、きちんと整理してから決めましょう。

不動産売却で必要な書類は？

不動産売却に必要な書類も確認しておきましょう。

不動産売却依頼時に必要な書類

不動産会社へ不動産の売却を依頼する際に必要な書類は以下の書類です。

• 登記済権利証、または登記識別情報
• 建築確認済証・検査済証
• 測量図・境界確認書
• 管理規約・使用細則（マンションの場合）
• ローン残高証明書・ローン返済予定表

そのほか、不動産を購入した際の契約書やパンフレット、物件の図面、住宅性能評価書など、物件の詳細がわかる書類があればできるだけ揃えるようにしましょう。

物件の状態を細かく把握できるほど査定が正確になり、購入希望者も物件の状態を判断しやすいので、売却がスムーズに進みやすくなります。

不動産売買契約時に必要な書類

不動産売買契約時には、上記の書類に加え、重要事項説明書や契約書などの準備が必要です。

• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 身分証明書

不動産売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が準備してくれますので、契約締結の前に内容をよく確認しておきましょう。

物件の引き渡し時に必要な書類

売却金を受け取るための口座情報や、固定資産税の清算のために固定資産税額を確認するための書類が必要です。

• 銀行口座情報書類
• 固定資産納税通知書または固定資産評価証明書
• 抵当権抹消のための書類

住宅ローンが残っている物件の売却では、決済・引き渡しと同時に売却金で住宅ローンを完済して抵当権を外すため、そのための書類も必要になります。

金融機関の登記事項証明書や抵当権抹消理由の証明となる解除証書・弁済証書、司法書士へ手続きを依頼する場合は、委任状も準備しておきましょう。

必要書類の中には入手に時間がかかるので早めに準備した方が良いもの、有効期限があるのでタイミングを考えた方が良いものがあります。

「不動産売却での必要書類をご紹介！書類の準備で気を付けることも」では、必要書類の詳細説明や入手方法、必要な物件の種類などをさらに詳しくご紹介していますので、こちらもご覧くださいね。

不動産売却の流れや必要書類を把握してスムーズな売却を！

不動産売却の流れは、①不動産会社へ査定を依頼 ②不動産会社と媒介契約締結 ③売却活動 ④不動産売買契約締結 ⑤決済・引き渡し ⑥確定申告 と進んでいくのが一般的です。

平均して3〜6カ月程度かかるため、全体的な流れを把握した上で準備を進めるとスムーズです。

不動産会社へ相談する前に、売却相場のチェックや住宅ローン残高の確認などもしておきましょう。

また、不動産売却では必要書類もたくさんあり、主に不動産会社へ依頼するタイミング、売買契約を結ぶタイミング、物件引き渡しのタイミングまでに準備が必要となります。

入手に時間がかかるものや有効期限が限られているものもあるので注意しましょう。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！