契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？わかりやすく内容や注意点を解説

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」は不動産売買でよく出てくる単語のひとつ。

※2020年4月に瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に変更となりました。

普段の生活では耳にしない言葉なのでちょっと難しく感じるかもしれません。

しかし、中古物件の売買では絶対に知っておきたい言葉です。

今回は中古物件の売買では欠かせない「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」について、わかりやすく解説します。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）の意味や内容、2020年4月からの変更点まであわせてお伝えしますね。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは？まずは基本内容をわかりやすく解説！

瑕疵（かし）とは、建物の不具合や欠陥のこと。

不動産を買うときに瑕疵がある建物は買いたくないですし、もし買うとしてもきっと定価ではないはず。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、不動産を売却・引き渡したあとに気づいた建物の瑕疵に対して、売主が一定期間責任を負うというルールです。

売買のときには気づかなかったからといって、「引き渡し後は知りません」というわけにはいかないのです。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）の対象となる瑕疵の例としては、以下の3つに分けられます。

■物理的瑕疵

• 雨漏り
• シロアリ被害
• 耐震基準を満たしていない
• 建ぺい率や容積率を満たしていない
• 土地に廃棄物が埋まっている

■環境的瑕疵

• 近所で騒音、振動がある
• 近所にゴミ屋敷があって悪臭が漂っている

■心理的瑕疵

• 建物内で自殺や他殺、事故があった
• 近所に暴力団事務所や火葬場などがある

2020年4月には瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に名称が変更され、売主が負うべき責任の範囲が広がりました。

瑕疵担保責任で対象となるのは契約時に気づかなかった「隠れた瑕疵」でしたが、契約不適合責任では契約内容に適合していない状態のものも対象になります。

また、瑕疵担保責任では不具合があった場合に請求できるのは「損害賠償」か「契約無効」の2種類でした。

契約不適合責任ではこの2つに加え、不足分を引き渡す「追完請求」と、状態に応じて代金を減額する「代金減額請求」も可能となりました。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負う期間とは

瑕疵担保責任が有効となる期間は、民法の定めでは「瑕疵を知ったときから1年以内に請求しなければならない」と定められていました。

契約不適合責任では、契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主に「通知」する、というように変更されています。

つまり、買主側は不適合を知ってから1年以内に通知すればよく、期間内に権利を行使する必要はないということです。

会社間の売買に関しては、商品引渡し後6か月以内に不具合の内容を通知する必要があります。

ただし、これだと引き渡しから長い時間が経つ場合、引き渡し後に気づいた欠陥が「瑕疵」なのか、単純な経年劣化や自然損耗なのか判断しづらいですよね。

とくに中古物件の場合は売買の時点ですでに築年数が経っています（通常の経年劣化や自然損耗は契約不適合責任の対象にはなりません）。

規定はいずれも「任意規定」なので、契約書で民法の規定よりも期間を短く定めることは可能です。

たとえば宅地建物取引業者が売主となる場合は、中古物件の売却で契約不適合責任を負う期間は「引渡しの日から２年間に限り契約不適合責任を負う」という特約を設けることができます。

売主が個人の場合は引き渡しから2～3か月程度にするのが一般的です。

新築物件の売却では、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、10年間の期間が定められています。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）のリスクを少なくする方法はある？

契約不適合責任は買主の権利を守るものでもありますが、売主にとっては責任が重たい決まりです。

売主が個人の場合に限り、買主との合意のもとで「契約不適合責任を一切負わない」という契約不適合責任免責（瑕疵担保責任免責）の特約を設定することもできます。

売主が不動産会社の場合はできません。

契約不適合責任免責は買主にとっては不利な特約になるので、その分、相場よりも大幅に安い金額で売却するケースが多いでしょう。

空き家を購入してすぐに取り壊すようなケースでも免責を設定する場合があるでしょう。

また、瑕疵担保責任保険に入るという方法もあります。

買主から契約不適合責任に基づく請求があった場合、保険会社が補修費用を支払ってくれる保険です。

売主が加入し、補償期間は1～5年程度が一般的です。

この保険は、契約上の不適合責任期間が過ぎたあとも保険期間内なら保険会社から補償を受けられるため、買主にとってもメリットが大きなものとなります。

疑問点も解決！契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲や注意点

イエステーションでも、実際にお客様より契約不適合責任（瑕疵担保責任）に関する相談をいただくこともあります。

一部をここでご紹介させていただきますね。

■土地に対する瑕疵担保責任について

【お問い合わせ】

購入した土地から、廃材が出てきました。

この場合、売主の責任で処理しなければなりませんか？

【回答】

購入時に売主も気づかずに説明がなかった不具合は「隠れた瑕疵」として、瑕疵担保責任の対象です。

瑕疵担保責任にもとづく請求があれば、売主が処分費用を負担しなくてはいけません。

売主が廃材の存在を知っていながら売買契約時に説明をしなかった場合は説明義務違反となり、同様に売主の責任です。

ただし、買主が事前に廃材の存在を知ってた場合は免責となります。

その際に売主は、買主が事前に廃材の存在を知っていたことを証明しなければいけません。

■売却後の瑕疵担保責任

【お問い合わせ】

中古マンションの売却・引き渡しから1か月後に、買主から「給湯器が作動しないので売主の責任で直してほしい」という要望が入りました。

契約前に買主立ち合いの上で動作確認したときは正常に点火していましたが、当方で修理する義務がありますか？

【回答】

不動産売買時にはこのような問題を解決するため、瑕疵担保責任条項にて瑕疵担保責任の条件や期間など、細かい取り決めをしていると思います。

不動産売買契約書の瑕疵担保責任条項にて、引き渡し後の瑕疵担保責任を負う期間を確認してみてください。

通常、1か月程度となっていることが多いです。

もし2か月となっていれば、今回は売主の負担で修理しなくてはなりません。

また、2か月となっていても契約前給湯器が作動してないことを契約前に買主が知っていた場合は免責になります。

ほかにもよくある質問や相談をご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは売主の責任が一定期間続くルール

契約不適合責任（瑕疵担保責任）とは、物件の欠陥や不具合について引き渡し後も一定期間は売主が責任を負うルールです。

瑕疵とは物件の不具合のことで、建物や土地の欠陥や不具合のほか、周辺の騒音、臭い、事故物件など、環境的、心理的なものも含まれます。

瑕疵担保責任は2020年4月に「契約不適合責任」に変更され、売主の責任の範囲が広がりました。

今までは「隠れた瑕疵」が対象でしたが、契約不適合責任では契約の内容と異なる状態すべてに適用されることに。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は売主にとって責任の範囲が重いルールのため、特例にて期間や免責を設定するケースもあります。

瑕疵担保責任保険という保険に加入するのもリスクを減らす方法のひとつです。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！