不動産売却みんなのQ&A

2020.10.27 税金のこと

特定の居住用財産の買換え特例について

お問合わせ内容【No.134】

現在渋谷区に持ち家を所有しております(坪時価190万、44坪)。
郊外に手頃な家が見つかり、そちら(坪時価85万 47坪)へ
買い換えようと思っております。
買値の方が恐らくは安い為、予算上は計算できるのですが、
現在の家の土地の名義が2/3が私(10年以上在住)、
1/3が実母(別居)名義となっております(家屋はすべて私名義)。

実母の買い換えの同意は得ておりますが、
①この場合は「買い換え」という形で実施できるのでしょうか? 
②また、子供の受験の件があり、取りあえず私が、9月頃に新邸に移り、
家族3名は受験終了後の3月の移動を考えております。
したがって新邸購入は今、持ち家売却は来年3月としたいのですが
その場合も「借り換え」が適応されるのでしょうか
(3月時点で現在の住所の住民でないので)? 
よろしくお願い致します。
以上

回答【No.134】

ご質問者 様

この度は不動産売却相談室へアクセス頂きありがとうございます。

「買換え」についてのご質問に関して回答させていただきます。

まず、買換えとは「特定の居住用財産の買換え特例(以下、特例)」の
ことをおっしゃっているということを前提にしてご説明させていただきます。

この特例は平成25年12月31日までの間に居住用の住宅や
その敷地を売却した場合に利用することができます。
ですから、原則、来年の3月のご売却ではこの特例を受けることができません。
もちろん期限が延長される可能性はありますが、今の段階で確定的なことを
申し上げることはできません。

仮に特例の期限が延長された場合、要件に大きな変更がなければ
利用できるものと思われます。
(①のご質問)買換え特例に持分の割合に関する要件はありません。
(②のご質問)9月の新居購入と来年3月の自宅売却も問題ありません。

その他、気になる点として大きく2点あります。

①ほんとうに「買換え特例」が得かどうか?

買換え特例は税金がかからないということではなく、譲渡時には譲渡価格の一部に
関して課税しないというものです。
その後、買い替えた資産を売却する場合にもとの分まで遡って課税されます。
たとえば「3,000万円の特別控除」の場合、お母様と二人で最大6,000万円を
譲渡所得から差し引くことができ、所有期間が10年を超えていれば「軽減税率の特例(所得税10%・住民税4%)」を併用することすることができます。
記載いただいている価格が土地だけのものなのか建物価格を含んでいるものなのか。
また、渋谷のご自宅の取得費用などもわかりませんので細かな計算はしておりませんが、
「買換え特例」のほうが今回の支払い税額が少なくなるとしても将来に
負担を残すかたちになります。

②金融機関には相談をされていますか?

売却価格が5,573万円(持分2/3)、購入価格が3,995万円ですから、
諸経費・税金を考えても渋谷のご自宅を売却すればそのお金で新居を
ペイすることができるはずです。
ですが、今年の9月に購入して来年の3月に売却となると資金の準備が
できるまで、最低7か月の期間を要します。
一時的にでも融資を行う金融機関は、「ご質問者様が渋谷のご自宅を
売却しなくてもローンを返済していけるか?」という視点から審査をします。
また、つなぎ融資とも異なりますので融資自体が可能なのかも含め、
事前に金融機関に相談しておいたほうがよいはずです。
渋谷のご自宅に住宅ローンが残っている場合は特に要注意です。

特例の適用にはいくつもの要件があり、いただいた情報だけで適用の可否を
断言することができません。
また、冒頭で「原則、買換え特例は利用できない。」と申しましたが、
利用するためのテクニックもあります。
準備なども必要でたいへんですし、絶対でもありませんのであまりオススメできるものではなく、この場での記載は控えさせていただきますが、どうしても「買換え特例」を利用したい場合は、別途ご相談ください。

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