不動産売却みんなのQ&A

回答【No.213】

ご質問ありがとうございます。

まず築30年近いとのことですが、売却の際は特に問題はありません。

現に物件を見ておりませんので一般的なお話でいうと、

築年数が経過した物件の場合は、

1.戸建として売却

2.解体して土地として売却

3.古家付きのまま土地として売却

以上のような販売方法があります。

尚、上記のうち2の場合は固定資産税が翌年6倍に上がるので注意が必要です。

次に、売れた場合の取得税とのご質問がありますが、所得税（譲渡所得）のことかと推測されます。

まず売却をする際には、現在の名義（ご尊父様）のままでは売却ができませんので、

相続手続きをする必要があります。

売却と相続手続きを同時に進めることも可能ですが、相続人間での話がまとまらなかった場合に

売却を中断する必要も出てきますので、まずは相続人の間で、戸建を誰が相続するのか決めて

先行して相続登記を進めていくのがよいかと思います。

予め司法書士へご相談されることをお勧め致します。

また、奥様が弟様の成年後見人となっているとのことですので、その点も含めてご相談して下さい。

また、相続人は、プラスの財産を相続する場合は、マイナスの財産もともに承継しなければなりません。

よって被相続人に納税義務のある固定資産税もこれにあたります。

住民税や固定資産税などの税金は、被相続人の死亡後、相当の期間が経ってから

納税通知書が届きますので、存在を見落としがちな債務ですね。

戸建の相続人を決めるのと共に、誰が納税するのか決めて、売却の話を進めていく必要があります。

この相続手続きによって支払う税金の金額も変わってきます。

通常、不動産を売却した際に取得したときより高い金額で売却した場合、

売却益が出ますのでその利益に対して譲渡所得税がかかります。

税額は所有期間により異なり

（所有期間5年を超える場合）　20.315％（復興特別所得税2.1%含む）

（所有期間5年以下の場合）　　39.63％（復興特別所得税2.1%含む）

※相続の場合所有期間は引き継ぎます

もし、奥様が相続する場合は上記の税率の譲渡所得税がかかりますが、

弟様が相続する場合には、実際にお住まいになっていましたので、

利益の3,000万円までは非課税となります。（3,000万円特別控除）

尚、この特別控除は住まなくなってから3年後の12月31日までとなりますので

注意が必要です。

いくつか複雑な状況が重なり、いろいろとご心配かと存じます。

どこに相談したらよいのかお困りでしたら、お近くの不動産会社へ

ご相談いただければと思います。

司法書士のご紹介も含め、アドバイスさせていただくことが可能です。