不動産売却みんなのQ&A

2020.10.28 売却に係る経費

不動産売却時の税金について

お問合わせ内容【No.211】

お世話になります。
不動産売却時の税金についてお尋ねします。
20年前に現在、住んで居る共同住宅を新築の時に購入しました。
母親は姉と住んでおり私とは同居しておりません。

96才になる母親と50%ずつの共有名義になっております。
購入金額は35,246,000円でした。
現在1,580万円で売りに出しています。
住宅ローンの残債は8,619,003円です。
1,500万円で売却できたとした場合の母親と私に対する税金額は
いくらぐらいになるのでしょうか?
不動産屋さんに支払う仲介手数料等も考慮に入れて教えていただけると幸いです。
よろしくお願いいたします。
以上

回答【No.211】

ご質問ありがとうございます。

まずは前提条件を整理してみましょう。
1つめに、マンションの名義は、お母様50%、ご質問者様50%と共有名義なので、
共有名義の不動産を売却され、譲渡による利益が出た場合は、
共有名義人それぞれに税金がどのくらいかかるのか出していくことになります。
2つめに、自分の住んでいる、又は住んでいた家や敷地(「居住用財産」といいます)を
売った場合には、税金の軽減制度が使える場合があります。(※特別控除)

◆課税の対象となる額(譲渡所得)を概算してみます
計算式は以下のようになります。
譲渡所得金額=収入金額-(取得費+今回の売却にかかる費用)-特別控除額
この計算式に、ご質問者様の状況をあてはめてみますと次のようになります。
収入金額1,580万円-(取得費3,524万円+売却時の仲介手数料576,720円+登記費用数万円+契約用印紙代10,000円)
以上、特別控除を使用しなくても、譲渡所得はマイナスとなり、売却金額より購入費用が大きいため、
いただいた情報の条件からは、譲渡所得税はかからない可能性が大きいと考えられます。
但し、新築時の購入金額は、そのまま差し引くことは出来ません。マンションの購入なので、
土地代金相当額はそのまま経費として差し引きできますが、建物相当部分は減価償却をしなければなりません。
減価償却した残りの金額が経費として計上できます。
今回の場合は購入金額の半分しか経費として認められなかったとしても、
売却金額より購入金額の方が大きいので、譲渡所得税がかかる可能性は低いと思われます。
減価償却の計算方法等について詳しく知りたいという場合は、土地と建物の按分金額を、
当事の購入時の売買契約書をご確認いただいた上で、最寄りの税務署にお問い合わせいただければ、
計算のしかたを教えてくれますのでお問い合わせしてみてください。
※参考までに、税金が課税される場合は、譲渡所得(利益)に対して20%課税となります。

◆その他のポイント
売却時だけでなく新築購入時の仲介料や登記費用も取得費として認められますが、
領収書が必要です。契約書や見積書では経費として認められないので、
当時の書類をご確認なさってみてください。

売却の申告をすると、売却金額の分だけ、その年の所得が上がり、上がった分に合わせて、
社会保険料も上がりますのでお気を付けいただければと思います。
名義人それぞれにかかるかと存じます。
もし、より具体的な金額を知りたい場合は、社会保険事務所にお問い合わせいただければ教えてもらえます。

では、ご売却についてのご相談などは、ぜひお近くのイエステーションのお店へご相談をお待ちしております。

有限会社丸美不動産/イエステーション和白店
TEL:092-606-2838/FAX:092-607-1201

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