不動産売却みんなのQ&A

2020.10.27 売却に係る経費

マンションの売却について(名義変更と税金)

お問合わせ内容【No. 119】



昨年母が他界しました。
両親の住んでいたマンションは父が2/3、母が1/3の名義の持分となっています。
(4500万円程度、10年以上居住)
子供は、長女、長男、次女(私)の3人です。
現在は、長男家族が父のマンションに同居していますが、
事情により、私が現在居住中のマンション(名義は夫と私で半々、3000万円程度)を
売却し、半年後に新居を購入して、1年後に父を迎えて同居を始める予定です。
新居の費用(7000万)は父と私のマンションの売却費用を当てるつもりですが、
長男家族が自分たちの持ち家を5年契約で賃貸しているので、
その間は居住する予定で、父のマンションの売却は5年後になります。
(その間は無償で長男に賃貸する)
・母の名義変更は、売却時でよいのか?変更する場合は、父にするより、
私の名義にしたほうが、税法上有利であるのか?
・新居の名義を、夫と私の半々にすることは可能か?
父との共有名義にしたほうがよいのか?
・3人の共有名義にする場合は夫1/2、父1/4、私1/4にすれば将来夫と半々になるのか?
・父のマンションを売却する際に、父にどのくらいの税金がかかるのか?

ご教授ください。
ちなみに、長男、長女は両親のマンション売却にかかわる相続は放棄するものと
考えていただいてけっこうです。

以上

回答【No.119】

 

回答です。

Q:新居の名義を、夫と私の半々にすることは可能か?

A:可能です。しかし、下記の点に留意して下さい。

現在の居住中マンションが3,000万円で売却するのならば、
持分が半分なので1,500万円あてることができます。
新居取得費が7,000万円なので、居住用マンション売却で
得た3,000万円を引き、残りの4,000万円は住宅ローンと
いうことになります。
不動産初心者さんも所得があるのであれば、所得税の住宅ローン控除を
受けれます。
所得がないのであれば、1、500万円分だけ持分を持ち、
4,000万円はご主人さんに住宅ローンを組んでいただいたほうが、
税制的に有利だと思います。

Q:父との共有名義にしたほうがよいのか?

A:新居の購入時にすでにお父様のマンションの売却(5年後)が
完了しているのならば、共有名義にするのも方法です。
しかし、リスクもあります。
お父様の相続時に長男、長女の同意が必ず100%取れるとは限りません。
(今は同意していても。)
お二人の新居ですのでお二人の名義にしておくことがリスク回避になると
考えられます。

Q:3人の共有名義にする場合は夫1/2、父1/4、私1/4にすれば
将来夫と半々になるのか?

上記の理由で将来半々にもなるし、そうでない事態が起こるかもしれません。

Q:父のマンションを売却する際に、父にどのくらいの税金がかかるのか?

A:まず、売却時の金額から取得時の金額と費用を引いて譲渡益が
出ているようであれば、税金がかかります。
しかし、現在、所有マンションに居住していますので、居住用財産の
3、000万円特別控除を使えば、その範囲におさまりそうなので、
税金はかからないでしょう。(但し、取得時の契約書もしくは、
領収書で取得金額が確認できる書類が必要です。)

最後になりましたが、

Q:母の名義変更は、売却時でよいのか?変更する場合は、父にするより、
私の名義にしたほうが、税法上有利であるのか?

A:名義変更は、売却時が5年後であることを考えるといろいろな
ご家族の状況の変化を考えると早く相続登記を行ったほうが良いと思います。
また、変更する場合の名義ですが居住用財産の特別控除を使うのであれば、
お父さま名義の方が良いように思われます。

2物件の売却と新居の購入ということでいろいろな要素が複合的に絡んでいていますが、
ご参考になれればと思います。

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