アパートを建てようと考えています。私名義と息子名義、どちらが良い?

子どもが独立したので、自宅が広すぎて手に余るようになりました。そこで、今より小さく建て替え、余った土地に相続対策としてアパートを建築しようと考えています。


私が死んだ後、自宅とアパートはすべて一人息子に譲るつもりです。自宅は私の名義で建築する予定ですが、アパートは今のうちに息子名義で建てておいたほうが良いのでしょうか?それとも私名義で建てたほうが良いのでしょうか?相続税対策の観点から教えてください。

公開日時 : 2019年01月29日
カテゴリー : 相続に関係すること

アパートをご相談者様名義で建てた場合と息子様名義で建築した場合のメリット・デメリットを比較してみましょう。


  1. ご相談者様の名義で建築した場合
    メリット
    ご相談者様が亡くなった後、相続税計算の根拠となる相続税評価の取り扱いは土地が貸家建付地評価・建物が貸家評価となります。この結果、不動産の個別性にもよりますが土地についてはご相談者が亡くなった時点における時価の概ね3割から4割程度、建物については時価の概ね6割程度低くなると考えられ、その分相続税が安くなります。
    デメリット
    アパートの賃料収入はご相談者様のものとなりますので、その分ご相談者様の財産が増えるわけですから、結果的に相続税が増えることが考えられます。もっとも、これについてはご相談者様の生前に年間110万円までの贈与に対して贈与税額が非課税となる「暦年贈与」を活用する対策があります。

  2. ご長男様の名義で建築した場合
    メリット
    ご長男様の資産形成に資(し)することがメリットです。ご相談者様が亡くなってもアパートはご長男様の名義ですので、相続税は発生しません。また、アパートの賃料収入はご長男様のものとなりますのでご長男様は相続税の納税資金を蓄積することができる上に、賃料収入によるご相談者様の財産の増加すなわち相続税の増加を防ぐことにもなります。
    デメリット
    仮に息子様がご相談者様に地代を支払ったとしても、それが固定資産税に満たない程度の金額であれば使用貸借として扱われますので、ご相談者様が亡くなったあとの土地は自用地として100%の評価されます。つまり、先述した貸家建付地評価としての3割から4割程度の減額が受けられないことから、ご相談者様名義で建築していた場合と比較して相続税が増加してしまいます。

一般的に相続税額は土地の評価に大きく影響を受けるため、アパートはご相談者様の名義で建築するほうが良いと考えられます。


しかし、建物の名義人が受け取る賃料収入は所得税額にも影響を及ぼすため、ご相談者様とご長男様の本件アパート以外の所得水準についても検討材料に入れる必要があります。これについては、税理士などに相談されることをお勧めします。

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