土地の売却、相続前と相続後の売却どちらが得か

お問合わせ内容【No.181-2】

100坪ほどの土地をもっております。

ゆくゆくは子供へゆずることになるのですが、

私が生きている間に売却をした方がいいのでしょうか。

私は75歳で、妻には先立たれましたが、子供は3人おります。

公開日時 : 2017年05月26日
カテゴリー : 税金

回答【No.181-2】

不動産売却相談室にご相談頂き有難うございます。

相談室担当 奥村が回答いたします。

まずは、相続の対象となる資産全体を把握し、

「相続税」がかかるかどうか把握をしていく必要があります。

相続税の計算のしかたは、以下のような計算となります。

※相続により取得した財産の価額

+死亡保険金や死亡退職金

-非課税財産(墓地など)

-葬祭費用

+相続開始前3年以内の贈与価額

=課税対象価格(A)

土地の評価額については、市場価格ではなく、

路線価または倍率方式という相続税評価額を算出方法で評価します。

税務署で路線価台帳調べる事ができます。又はお知り合いの不動産会社へ

お問合わせください。

今回の場合、、相続税の基礎控除金額は、相続人のお子様が3人の場合、

※基礎控除の3000万+(600万x3人)=4800万、

上記課税対象価額(A)が4800万円を超える場合は、

相続税が課税になることを意味します。

ご質問の相続前売却と相続後売却のどちらが得か計算してみます。

計算の前提

相続税は課税金額の4,800万円税率20%控除金額200万円

売却金額 課税金額を市場価格に評価します。(評価金額の80%)

売却原価 売価の5%(購入時資料紛失)税率 長期譲渡税率 20%

売価原価の適用、購入時契約書又は領収書があれば売価の5%の何れ高い方を適用できます。

今回は契約書又は領収書が紛失したとの想定で売価×5%で計算します。

4,800万円×20%-200万円=760万円

市場価格の評価(4,800万円÷80%)×税率20%-売却原価(6,000×5%)=900万円

相続税税額760万円 売却時税額 900万円

4,800万円であれば相続発生まで売却をしない方が得である計算になりました。

計算の結果現時点では、4,800万円以内であれば相続発生まで売却しない方が有利である結果がでました。

但し、土地の実態価格が将来値下がりが想定される場合は、税額が高くても売却した方が

有利な事が考えられます。

詳しくは、不動産価格については、地元の不動産会社に、税金関係については、

税務署又は税理士に相談ください。


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