不動産売却で起こりやすいトラブルをチェック！事前に知って対策を

こんにちは！「まち」の不動産売却相談の専門家 イエステーションです。

不動産売却は高額なお金が動く取引ですし、生涯を通じて何度も経験するものではないので、もしトラブルが起こったらと思うと不安ですよね。

そこで、今回のコラムでは不動産売却で起こりやすいトラブルとその対処法をご紹介します。

不動産売却のトラブルに対する知識を事前に知っておくことで、トラブルをできるだけ避け、万が一トラブルが起こった場合も適切に対応できますよ。

いざというときの相談窓口もあわせてお伝えします。

不動産売却で起こりやすいトラブルとは？対処法も確認！

不動産売却で起こりやすいトラブルと、その対処法、予防法を紹介していきます。

不動産会社とのトラブル、買い主とのトラブルの事例がありますので、どちらもチェックしておきましょう。

仲介手数料のトラブル

不動産会社から規定を超えた仲介手数料や予想外の広告料を請求されるというトラブルです。

仲介手数料は法律で請求上限が決まっているため、上限を知っておくことで回避できます。

【仲介手数料上限】※消費税別

取引金額が2,000万円だった場合、仲介手数料は以下の計算になります。

■（200万円 × 5％）＋（200万円 × 4％）＋（1,600万円 × 3％）＝66万円＋消費税

この数式の速算方法が、3％＋6万円ということです。

仲介手数料は成功報酬のため、不動産売買契約が成立して初めて請求が発生します。

契約締結時に半分、残金決済、引き渡し後に残りの半分を支払うのが一般的です。

売却契約に至らなかった場合は、仲介手数料の名目では、費用を請求されることはありません。

※2018年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円に変更となりましたので注意が必要です。

この改定は、低価格帯の空き家の流通を活性化させることを目的としたものです。仲介手数料と調査費を合計した上限金額として18万円と規定されました。但しこの規定は、売り主にのみ適用されるものです。

囲い込みのトラブル

囲い込みとは、不動産会社が他社からの問い合わせ対応や他社への物件紹介を制限することです。

そうすることで、不動産会社は自社でその物件を購入する人を見つけて、売却も購入も自社でのみ成約させ、どちらからも仲介手数料を得ることができるのです。

囲い込みをされてしまうと、不動産がなかなか売れずに売却が長引いたり、思った以上に安値で売らざるを得なくなったりしてしまいます。

しかも、売り主は囲い込みをされていることに気付きにくいのも困ったポイントです。

囲い込みのトラブルを避けるためには、物件の売却活動が積極的にされているかをチェック。

心配な方は、不動産会社が幅広く情報公開するための手段としてレインズ（不動産流通機構）というネット媒体がありますので、そこに自身が売り出している物件情報が掲載されているかを閲覧してみるという方法もあります。

個人では見られないサイトですが、売り主であれば閲覧可能です。

依頼した不動産会社にこのことを確認してみましょう。

契約解除のトラブル

こちらは、買い主とのトラブルです。

購入の申し込みを受け手付金を受け取ったあとに、買い主から契約解除をされてしまうというもの。

契約解除の理由はさまざまですが、以下のようなものが多いです。

• 住宅ローン審査が通らなかった
• 資金繰りができなくなった
• 親族からの反対にあった　など

買い主の責任による契約解除は手付金を「解約手付」として没収することになりますが、これを不服としてトラブルになってしまうことが少なくありません。

契約解除の期間や違約金などの条件を明確にし、あらかじめお互いで確認しておくことでトラブルを防ぎましょう。

契約解除の違約金については「不動産売買契約の違約金について解説！発生する場合や相場、決め方など」のコラムでさらに詳しくご紹介しています。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブル

契約不適合責任とは、物件状態が契約内容と違う場合、売り主が責任を負うというもの。

物件の不具合や損傷を隠して売った場合はもちろん、売り主が気付いていない不具合も修繕費や損害賠償などの請求対象です。

契約不適合責任のトラブルを回避するためには、建物に不具合や損傷などがないか細かく確認し、契約締結時の状態について仲介会社を通じて買い主へしっかり説明することが大切。

修繕費や損害賠償請求に備える瑕疵担保責任保険などもあります。

不動産売却でのトラブルをできるだけ回避する方法

不動産売却は不動産や法律の知識が必要な取引ですが、トラブルを回避するためにも、全てを不動産会社任せにするのではなく、自分でも知識を付けていくことが大切！

知識を元に不動産会社が適切に対応してくれているかチェックし、疑問点や不明点はどんどん質問しましょう。

不動産会社や買い主とのやりとりはメモを取るなど、記録を残しておくと、何かあったときに確認する材料にできますよ。

不動産売買契約書や重要事項説明書は契約前にしっかり読み込み、内容を確認・理解しておきましょうね。

また、買い主が知人や親族などの場合は仲介手数料がかかる不動産会社を通さず取引したいところですよね。

しかし、無用なトラブルを防ぐためにも、できるだけ不動産会社を通すことをおすすめします。

「不動産売買は個人間でも可能？手順やリスク、注意点などくわしく解説！」でも、不動産の個人間売買のリスクや注意点をご紹介しています。

トラブルを回避する不動産会社の選び方と困った時の相談先

不動産売却をトラブルなく進めるためには、不動産会社選びも重要です。

以下のような点をチェックしながら不動産会社を見極めましょう。

• 物件のあるエリアに精通しているか
• 似たような物件の販売実績が豊富であるか
• 問い合わせへの対応はスピーディか
• 質問に丁寧に答えてくれるか

販売力があって積極的に販売活動をしてくれるのはもちろん、聞いたことに対する説明が明確で誠実に対応してくれて信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産売却時のトラブルに悩んだら。知っておきたい相談先

不動産売却でトラブルになってしまった場合は、以下のような相談先があります。

• 不動産会社の営業責任者
• 不動産会社の相談窓口
• 不動産会社が所属する団体の相談窓口
• 弁護士や司法書士、税理士などの専門家
• 都道府県庁の相談窓口
• 国土交通省各地方整備局の相談窓口
• 国民生活センター　など

一人で悩まず、まずは相談してみてくださいね。

不動産売却のトラブルは知識をつけて回避を！

不動産売却のトラブルとして起こりやすいのは、不動産会社との仲介手数料トラブル、囲い込みトラブル、買い主との契約解除トラブル、契約不適合責任トラブルなどがあります。

起こりやすいトラブルとその対処法を事前に知っておくことで、トラブルを回避しやすくなりますよ。

全てを不動産会社任せにせず、自分でも必要な知識を付けて不動産会社の活動内容や契約内容をチェックするようにしましょう。

信頼のおける不動産会社に依頼することも重要なポイントです。

家や土地などの不動産を売却したいけれど、近くに相談できるところがなくてお困りの際はイエステーションへお任せください！